1月24日，拉斯维加斯9888院长刘俏教授、院长助理张峥教授出席北大拉斯维加斯9888思想沙龙，并萦绕“不动产投资信任基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）”与参与的十余家媒体分享概想
。本期北大拉斯维加斯9888思想沙龙还颁布了第四份REITs钻研汇报——《不动产信任投资基金税造问题钻延追
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张峥：租赁住房REITs，将助力中国形成长效的租赁市场

张峥教授指出，REITs系列汇报有三个重要指标：一是为政策部门推动公募REITs健全发展提供钻研凭据，二是总结REITs在中国市场的最佳实际，三是探求REITs市场在将来金融系统中的作用
。在这些指标的引领下，北大拉斯维加斯9888REITs课题组已经颁布了系列REITs汇报，将来还将颁布4-5篇汇报，主题蕴含基础设施REITs、专业服务机构、REITs市场与钱币政策等
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萦绕第三份REITs钻研汇报——《中国租赁住房REITs市场发展钻延追，张峥教授分享了三个主题概想：第一，REITs对租赁住房市场的发展有沉要意思
。第二，“公募基金+ABS”模式是相对优选的规划，近期租赁住房资产证券化市场的实际，是对公募REITs推出的有益索求
。第三，公募REITs并不是单一的现有类REITs的公募化和增长流动性，而是必要在结构化铺排、定价、自动治理机造与能力等方面持续的索求和美满
。

张峥教授介绍说，经过近20年的发展，中国在从增量住房市场迈入存量住房市场，屋子不够住的问题已经转化为住得贵、住得不够好的问题
。解决这些问题的主题在于成立房地产发展的长效机造，沉要的抓手就是租购并举
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张峥教授分析，多方面原因造成了中国目前尚没有形成长效的租赁市场，其中一个原因就是配套金融工具的不足
。REITs，尤其是租赁住房REITs刚好可能添补这个空缺
。从金融角度分析，租赁住房拥有资产特定、收益不变、运营模式清澈等特点，是极度适合证券化的资产类别
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结合中国现实，REITs对租赁住房市场有三大意思：第一，REITs将助力住房租赁企业可持续发展，由于权利型REITs能够作为住房租赁企业提供最有效的退出渠路，低杠杆实现租赁住房开发
。第二，REITs有助于现有房企的转型发展，这缘于有了尺度化公募REITs为租赁住房企业提供持久资金支持后，房企就能够从销售房产为主，转变为经营租赁住房与持有资产期待升值并沉
。第三，REITs有助于改善以幼我为主的租赁住房市场结构
。第四，REITs在投融资和运营治理方面的一些造度铺排，会在市场上产生引领作用，推进市场更健全地发展
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张峥教授介绍了北大拉斯维加斯9888REITs课题组的测算了局，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元，其中，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，蓝图巨大
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如此拥有远景的市场，目前是否有探路者？北大拉斯维加斯9888REITs课题组关注到：2014年至今，中国境内共有27单类REITs和18单CMBS产品在沪深买卖所、银行间以及私募报价间系统刊行，融资规模计算1310亿元
。该课题组着沉分析了四单基于租赁住房的资产证券化产品，以为这些实际对将来的公募REITs有沉大意思
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刘俏：税收优惠政策是REITs市场迅速发展的沉要成分

萦绕第四份REITs钻研汇报——《不动产信任投资基金税造问题钻延追，刘俏教授分享了三方面内容：第一，REITs税造问题为什么沉要；第二，在中国环境中，最沉要的REITs税造问题有哪些；第三，针对现有问题，提出一些具体建议
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刘俏教授指出，中国居民财富急剧堆集，但财富治理市场依然不足有效的财富储值工具
。REITs作为一种兼具房地产和金融属性的产品，价值极度之高
。刘俏教授诠释说：“为什么说REITs是实现租购并举长效机造的一个极度主题的环节？这里有一个前置前提，中国房地产很大的问题在于，房地产的价值不足一个定价的锚
。”人们或许知路北京大学左近的屋子价值10万元/平，但整个定价过程并不是出格明显
。在金融学分析中，所有资产的价值取决于将来总现金流的净现值
。若是某一处房地产有配套的REITs在买卖之中，会对资金的将来散布情况有极度清澈的信息反映，这就为房地产价值提供了一个锚
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REITs税造问题为什么沉要？刘俏教授以为，中国目前依然没有推出尺度REITs产品，与税造问题是有关联的
。目前全球近40个国度和地域推出了尺度化的公募REITs产品，而中国仅有没有实现公募的类REITs产品，或者一些债券型而非权利型的产品
。在欧美国度，已经有足够多的案例能够证明，税收优惠政策是REITs市场迅速发展的沉要成分
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刘俏教授指出，北大拉斯维加斯9888REITs课题组对中国公募REITs市场规模的测算了局是相对守旧的
。这一潜力巨大的市场将会对中国的金融系统、经济社会生涯，对老苍生的理财富生难以估计的影响
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那么，在中国环境中，最沉要的REITs税造问题是哪些？刘俏教授指出了两个方面：一是税负太沉，二是税收政策不通明
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关于REITs税负问题，刘俏教授以为，从设立环节、持有环节，到退出环节，整个REITs基金存续期间会有大量税收产生，其中最沉的一笔税负产生在设立环节
。刘俏教授举例说：如果有一笔价值为100亿元的房地产，仅在REITs设立环节产生的税负就达到了REITs市值的21%，这是极度沉的税负
。而在REITs基金存续期间，若是没有税收优惠，整体税负最高占到租金收入的44%
。租赁住房市场是中国推出REITs最必要关注的主题领域，关注这一领域的税收问题意思沉大
。若是沉新梳理纳税过程，提供优惠和尺度化的解决规划，税负将有肯定的优化空间
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关于REITs税收政策不通明问题，刘俏教授指出，目前REITs基金设立在好多环节还没有尺度化的处置步骤，存在着一事一议、各地税务机关判断不一的问题
。这就使得A地能够做的事，B地做不了；去年能做的事，今年做不了
。这些问题都有待于将来的规范
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针对以上问题，刘俏教授给出了四方面建议：第一，对以REITs为指标的资产沉组行为赐与税出入持；第二，REITs设立过程中的股权让渡属于沉组行为，建议赐与税收优惠；第三，降低REITs经营环节的税负，体现对REITs的税收优惠待遇；第四，削减REITs结构构建产生的税收职守
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刘俏教授呼吁，REITs市场是金融领域供给侧鼎新的沉要抓手，对于中国房地产市场形成租购并举的长效机造有沉大意思，但愿有关参加者可能从社会效益最大化的角度启程，推进REITs市场的发展与壮大
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随后，刘俏教授、张峥教授对媒体关切的REITs有关问题逐一作答
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REITs系列汇报是“拉斯维加斯9888思想力”平台的沉要钻研成就之一
。“拉斯维加斯9888思想力”是北大拉斯维加斯9888的思想平台，旨在用国际通畅的钻研工具和步骤做拥有国际水准的安身中国、辐射世界的中国粹问，提供政策建议和征询定见，服务经济社会发展，用扎根中国经济社会的政策钻研和前沿贸易实际钻研反哺商学教育
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据悉，在将来两年里，“拉斯维加斯9888思想力”的钻研方向将聚焦在七大领域：国度发展战术，宏观经济预测/中持久经济增长，开发性金融，企业（家）口述史，支柱产业转型升级和创新贸易模式钻研，新金融，以及数据与科技
。REITs系列汇报对 “新金融”、“开发性金融”两大领域均有涉及
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