北大拉斯维加斯9888租赁住房钻研课题组
北大拉斯维加斯9888住房公积金造度变迁
和职能美满钻研课题组
结合撰文
2020年11月3日，中共十九届五中全会审议通过的《中共中央关于造订国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年蓝图指标的建议》（以下简称《建议》）全文颁布。《建议》凝聚全党全社会共识，做出了在国内表环境产生深刻复杂的变动之下，我国仍处于沉要的战术机缘期的沉要判断。《建议》出格指出在新的发展阶段，以新的发展理想，构建新的发展格局是十四五规划的主题要义，这为我国实现高质量发展提出了破题思路。
构建以国内循环为主体，国际和国内循环相互推进的新发展格局，我们必要积极应对我国在经济社会发展中面对的一系列结构性问题，通过彻底的鼎新创新破题挑战，清澈界定了将来5-15年我国经济社会发展的工作内涵。促成新发展格局的形成，通顺国内大循环，尤其是通顺身分（资金、劳动力、地皮、技术和数字资产）的自由流动和有效配置是有序推动城镇化、提升居民消费意愿和消费能力、减幼直至解除城乡收入差距、解决新市民的居住问题、实现住房市场健全发展、全面提升人们福祉的关键。
为此，《建议》在第八点第31条明确提出“推动以报答主题的新型城镇化”，为进一步推动城镇化建设指出了新方向：“对峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，推进房地产市场安稳重康发展。有效增长保险性住房供给，美满地皮出让收入分配机造，索求支持利用集体建设用地依照规划建设租赁住房，美满长租房政策，扩大保险性租赁住房供给。深入户籍造度鼎新，美满财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人丁市民化挂钩政策，强化根基公共服务保险，加快农业转移人丁市民化。”
北大拉斯维加斯9888课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金造度鼎新的持久钻研以为，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互推进的新发展格局的阶段，必要大力造就租赁市场，启动“住房公积金造度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮鼎新，推动新型住房体造建设，以高质量供给引领和创造住房新需要，最终实现人的城市化。
一、构建新发展格局
火急必要大力发展租赁住房
（一）实现与社会主义现代化相匹配的产业结构必要大力发展租赁住房。《建议》强调了“到二〇三五年根基实现社会主义现代化，到本世纪中叶把我国建成强盛民主文化和谐俏丽的社会主义现代化强国”的蓝图指标。2019年，我国占全国劳动力人丁26%的农业就业人丁仅贡献了7.1%的GDP，这体现出我国城乡二元差距显著。凭据拉斯维加斯9888思想力课题组的预测，2035年实现社会主义现代化的中国人均GDP与2004年的日本大体相当。日本2004年农业占GDP比沉为1.24%，就业人丁占比4.6%；2035年的中国，农业GDP占比约莫为3%，就业人丁占全数就业人丁6%左右。这意味着将来十五年，将有超过20%的就业人丁必要沉新配置到第二产业或服务业。将来中国会重要形成几大中心城市和都市圈，在产业结构变迁和人丁流动的情况下，农业转移人丁城市化的过程将带来大量的住房需要，尤其是住房租赁需要，同时必要凭据人丁流入或流出情况有效规划和设计相应的基础建设及公共服务设施建设。大力发展住房租赁市场，增长租赁住宅有效供给，建设配套设施美满的租赁社区，能力有效解决人才和新市民的居住问题，加强其安全赣注幸福感和获得感，形成人丁增长、产业发展双向互促的可持续发展模式。
（二）城镇化率的进一步提升必要租赁住房市场作为坚定支持。真正推动国内大循环，应该首先从持续深入身分市场的鼎新破题。从人力身分角度，一方面，我国将来劳动力身分面对的重要挑战是劳动力数量削减问题，另一方面，是若何处置好农业转移人丁市民化的问题。2019年中国常住人丁城镇化率为60.60%，户籍人丁城镇化率为44.38%。[1]拉斯维加斯9888思想力课题组利用1978-2017年汗青数据线性拟合，预计2035年中国人丁城镇化率将达到75%-80%。约2亿农夫将会进入城市生涯，参加城市的经济建设。租赁住房将是解决进城村落人丁住房需要、实现农业转移人丁市民化的沉要支柱，引发他们积极融入城市生涯的意愿，大量人丁留下来能力维持城市活力和动力。而解除城乡二元差距，必要将城市化推动与村落振兴有效结合起来，将村落建设用地的流转与劳动力的自由流动结合起来，提升村落人丁的财富性收入。这为将来身分市场鼎新、新型城市化的推动等提出了要求，也指了然方向。
（三）发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。新发展格局下，消费阐扬着基础性和引领性作用。近年，居民消费占GDP比沉约为40%。据拉斯维加斯9888思想力课题组预测，2035年可达到60%，增长约20个百分点，同时服务消费占整个消费的60%，靠近美国的65%。在将来15年的功夫里，解决了城市人丁工作地和居住地相一致的问题，能更好地开释消费的潜力，推进消费尤其是服务消费。推动租赁住房建设，疏导居民以租赁住房包办购房，有利于造就租赁住房这一新型消费，更有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，买通消费堵点，开释其他消费需要，拉动经济持久健全发展。
（四）租赁住房是解决我国当下住房问题的必由之路。党的十九大汇报指出，我国社会重要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生涯必要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。国度统计局颁布的汇报显示，2019年，我国城镇居民人均住房构筑面积39.8平方米，住房问题已由总量不及转变为结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。面对大城市居高不下的房价，齐全以采办蹊径解决住房问题必然是行不通的。持久以来，我国住房租赁市场发育相对滞后，租赁供给结构较为单一，一些人丁流入量较大的城市租赁房源总量不及、市场秩序不规范。推动实现居民住有所居的指标，必要削减房地产的投契和投资属性，多主体供给、多渠路保险、租购并举，从供给侧大力推动租赁住房建设，一方面不变租赁住房市场价值，另一方面缓解当局在保险性住房投资上的巨大财政职守。
二、造就和发展租赁住房市场的挑战和准则
（一）造就和发展租赁住房市场的挑战
我国将来维持高质量发展离不开新型城市化的推动，而引发城市活力必要多元化的新增人力资源。为新市民提供租赁住房，目前还有好多待解决的问题，蕴含地皮、资金、运营、覆盖面、税费政策等多方面。
土处所面，随着大量人丁流入高速发展的城市，地皮资源稀缺，而居民对于住房有火急和多样的需要，从而导致这些城市房地产价值急剧增长；从前的公租房等保险性住房大多区位偏远，空间布局和需要之间存在错配，带来居住不便和空置率高的问题。对于依赖地皮出让收入的处所当局来说，廉价出让的短期收入不及地皮招拍挂收入，因而也没有鼎新的动力。处所租赁住房用地和集体建设用地租赁住房试点，将参加主体根基限度为国有企业，降低了民营企业参加的积极性。
资金方面，目前的租赁住房建设重要依附债务融资，短缺权利性资金等市场本钱。债务资金有固定期限、成本较高，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资个性。
运营方面，目前租赁住房项目参加主体单一，重要为国企，运营治理不足市场化激励。租赁住房企业运营能力有差距，部门房企不足运营能力导致资源低效使用。
覆盖面方面，现有的租赁住房，尤其是长租公寓，重要满足了幼部门高收入人群的需要，无法覆盖宽大农业转移人丁和城市的其他矫捷就业人群。而随着产业结构变迁，各类人才涌入城市，租房需要也越发多元化。
税费政策方面，目前税务优惠集中在居民层面，对于租赁住房企业的全国性税收优惠政策未内容落地，企业必要缴纳增值税、增值税附加税、房产税、城镇地皮使用税、印花税、所得税等多种税费，高综合税费压缩了企业的利润空间。
高成本的资金加之稀缺的地皮、不足动力的处所当局、运营不足效能，以及税费等多个成分极大地限度了租赁住房市场的发展。若是这些问题得不到解决，流动人丁将无法真正融入城市，也无法持续推动新发展格局的形成。因而，将来鼎新发展中应该充分思考上述问题，保险多方利益。
（二）造就和发展租赁住房市场的准则
我们以为，在推动租赁住房建设，解决新市民住房问题时，须遵循以下准则：
1）确保资金投入和项目运营上的市场化。
2）形成低成本租赁住房用地的多渠路供给。
3）形成多档次人群的租赁住房供给。
三、推动租赁住房建设的建议
第一，拓宽租赁住房用地起源。其一，处所当局通过划拨或出让方式提供新增低地价的租赁住房建设用地。其二，利用村落集体建设用地建设租赁住房。既可能增长租赁住房供给，又能够拓展集体地皮用处，通过集体地皮作价入股，使集体经济组织和农夫享受持久不变的租金收益。其三，盘活社会闲置住房、改建贸易用房、园区等现有的存量房屋，增长租赁住房的有效供给 ？山泻戏⒄棺饬拮》啃枰拇媪坑玫睾拖兄玫仄ぷ什，统一部署调整为租赁住房用地。如将来成立了专业的租赁住房运营机构，处所当局也能够以提供地皮的方式入股。其四，整体规划和利用开发商矜持用地。在地皮竞拍环节，明确划定矜持部门应整体规划并集中，激励由租赁住房企业整合和运营。
第二，扩大租赁住房建设资金起源，支持住房公积金用于租赁住房建设。因城施策，从供给端发力，吸纳更多社会主体和市场主体参加租赁住房建设，综合思考住房公积金、当局财政、社会本钱（如公募REITs等权利类资金）等多种资金起源，凭据各地发展情况两全资金，共同收购、运营、新建处所保险性住房、人才公寓、租赁住房。住房公积金从供给端参加租赁住房建设，既切合部门类型地皮对参加主体的要求，又有利于住房公积金自身扩大缴存面、提升增值收益，阐扬其作为居民养老的第二支柱作用。引入社会本钱建设租赁住房，有助于降低保险性租赁住房建设对于财政的过度依赖。持久来看，造就成熟的租赁市场应充分利用社会资金，形成“开发-造就-退出-开发”的投融资关环，循环的投融资系统也可能为市场机构参加租赁住房建设增长信念。
第三，铺开各类市场主体参加建设和运营。适当铺开租赁住房用地、集体地皮、限矜持用地等类型地皮的参加主体限度，激励租赁住房企业以越发市场化的方式开发与运营，提升租赁住房的运营效能。
第四，丰硕租赁住房品类，满足分歧阶级的多样化住房需要。深刻调研租房人群的需要，激励租赁住房企业提供丰硕的住房品类，如蓝领公寓、家庭房等，为分歧阶级的租房者提供“一套房”“一间屋”“一张床”的多档次供给。
第五，对租赁住房企业的税费支持。通过税收和贷款优惠等方式激励市场主体积极参加租赁住房的建设和运营。例如，参考目前我国部门地市已推出的税收优惠政策，激励在省市层面落实租赁住房企业的税收优惠；适当减低租赁住房企业的房产税、增值税等运营税费，降低企业持有运营成本。
四、两个具体建议
（一）住房公积金从供给端参加租赁住房建设
处所当局划拨租赁住房建设用地，并赐与肯定的税费减免，住房公积金通过权利投资方式，与住房租赁企业、社会本钱等从供给端参加建设租赁住房，住房租赁企业进行现实运营，重要为缴纳公积金城市的白领、蓝领工人等各类型租户提供在价值和品质方面拥有差距化的住房产品，租户享受肯定的租金优惠。租赁住房前期投资能够选择通过REITs方式退出。该规划有利于农业转移人丁真正融入城市，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等；有利于扩大住房公积金的缴存面，提高住房公积金的投资收益，使公积金成为缴存人养老金的补充。
以信阳工业园区租赁住房数据为例，34亿公积金投资能形成75万平米住房面积，解决1.5万户租房问题（50平米/户）；全国一年投资4080亿元用于租赁住房（若是其中一半利用社会本钱，则只必要2040亿公积金投入），可能解决180万户家庭住房问题，十四五期间可能解决900万户家庭住房问题。若是适度使用杠杆、在税收方面拥有肯定减免或在租金方面保有肯定弹性，投资本钱收益率可达7-9%。此表，与租赁住房高低游配套有关的产业由此可能发展起来，社区建设将成为社会不变的支柱之一。
这一规划有以下三大利益：
（1）形成机造上的关环。该规划结合了租赁住房建设与公积金造度鼎新、公募REITs等社会本钱建设，在扩大公积金针对矫捷就业人员覆盖面的同时，从供给端也能给缴纳人员提供多档次的租购服务。
（2）让近千万家庭住有所居。凭据课题组对信阳工业园区租赁住房数据的测算，一年2040亿的公积金投入，占全国公积金可用资金存量的20%多一点，在十四五期间就能解决900万户家庭住房问题，同时，该规划充分利用本钱市场和市场化运营机构，能够带来规模和品质上的迅速提升。
（3）提升公积金增值收益。投资者的投资收益率可能达到7-9%，利于吸引社会本钱进入，也增长公积金缴纳者投资收益，使得公积金有可能成为养老第二支柱的一部门。
（二）以集体用地建设租赁住房
2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整美满地皮出让收入使用领域优先支持村落振兴的定见》。提出“调整地皮出让收益城乡分配格局，稳步提高地皮出让收入用于农业村落比例”。《建议》进一步明确，索求支持利用集体建设用地依照规划建设租赁住房。将来《建议》的执行落地环节将越发有助于缩减城乡差距，使得村落地皮出让收入真正支持村落发展，推进对村落集体建设用地的开发。
课题组预计，此类用地和租赁住房的结合将加快实现新发展阶段关键领域的突破，成为切实推进民生福祉的政策亮点。为此，课题组提出建议规划：
集体经济组织与企业共同建设租赁住房，以集体地皮使用权出资，占有51%或以上权利 ？⒔ㄉ枳式鹩勺》孔饬奁笠怠⑸缁岜厩戎魈逄峁，并占有肯定比例股权。住房租赁企业进行现实运营，为城市各类型租户提供在价值和品质方面拥有差距化的住房产品。租赁住房前期投资能够选择通过REITs方式退出。
以北京市向阳区十八里店项目为例，十八里店乡当局成立北京致诚鑫达物业治理有限公司开发经营西直河村五宗集体用地地块，与初创新都置业合伙成立开发公司，乡当局占股51%。地块面积11.4万平米，构筑面积计算41万平米，总投资估算为436,320万元。从财政角度分析，本项目财政内部收益率为7.94%，具备经济可执行性。
该规划容易执行，此刻也有试点的先例，并且投资回报对市场本钱也有吸引力。比力显著的弊端有两个：其一，项主张尺度化水平相对比力低，大规模推广受造于集体用地的流转情况；其二，租赁住房的服务对象相对不明确，若是只是从增长租赁住房供给的角度动手设计规划，难以形成相应社区文化系统，也难以给新市民群体提供住房消费上的持久保险。
中国发展模式从来不是一个固定不变的概想或是思想框架，它是一个随功夫的变动而不休变动的思想索求和实际索求的集成。中国经济社会所处的发展阶段的不一样，就决定了破题沉大问题思路的不一样。自1998年开启住房造度鼎新以来，金融机构以房地产投资所形成的固定资产作为抵押品，极大地扩大社会信誉，形成了与经济高速增长相匹配的“人-地-房-资金”循环。与二十年前住房造度鼎新开启中国经济高速增长一样，“公积金造度鼎新、租赁住房及公募REITs”三位一体的沉大鼎新，将形成“人-地-房-资金”新的循环，成为构建新发展格局、推动中国经济社会高质量发展的主题鼎新行动。
执笔人：
刘俏 拉斯维加斯9888金融学教授、院长
张峥 拉斯维加斯9888金融学教授、副院长
孟涓涓 拉斯维加斯9888利用经济学系教授
张琳 拉斯维加斯9888院办主任
张佳慧 拉斯维加斯9888思想力钻研员
高茜芸 拉斯维加斯9888思想力钻研员
数据起源：国度统计局
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