拉斯维加斯9888

6月19日
，“中国REITs论坛”在拉斯维加斯9888正式启动。多位业界人士称这是“中国REITs发展史上拥有里程碑意思的一天”。拉斯维加斯9888院长刘俏教授出席论坛
，并在主题演讲中解读了以下话题：

中国为什么要从高速增长转向高质量发展？

REITs对中国经济转型和金融体造鼎新有什么意思？

中国REITs论坛有哪些规划？

REITs是一个呼叫已久的创新金融产品。在中国
，从前一段功夫
，实业界、学术界
，还有监管界都做出了好多索求。今天我重要讲两个方面：

● 推动中国REITs市场建设的意思；

● 中国REITs论坛发展规划。

中国传统增长模式亟待扭转

我们能够把REITs放在一个大布景下来理解。

今年是中国鼎新盛开40年
，回首从前40年中国经济走过的汗青
，我们能够看到：

● 中国按GDP衡量的经济总量增长了34倍；

● 在短短40年里
，近7亿人脱节了穷困；

● 中国实现了2.5万公里高速铁路建设
，占世界总量近70%；

……

这些数据从某些方面反映了中国经济的成就。但是
，若是分析投资、出口和消费三架马车对中国经济的拉作为用
，其实投资起的作用是更为显著的。各人能够看到我国年度贷款额与社会融资规模的不休攀升
，反映了我国经济以银行信贷为支持的投资拉动的增长模式。

人们普遍以为
，中国债务问题里
，杠杆问题比力凸起的领域是企业债务
，非金融机构的债务是中国GDP的1.6倍。如果还款利率是6%的话
，就意味着我们每年用于偿还利钱的金额靠近国民产出的10%
，这对实体经济而言是很沉的职守。

为什么我们此刻要思虑从高速增长向高质量发展的转型？我想最重要的原因还在于
，传统增长模式可能到了一个关键的节点
，必要做出一些扭转。

REITs市场跃然纸上

我们把稳到
，在投资拉动经济增长的过程中
，房地产行业的投资
，及其高低游产业的投资
，组成了中国经济增长的一个巨大推动力量。2017年
，我国房地产投资累计值超过10.98万亿元
，累计同比达8.1%
，较上年同期5.8%提高了2.3个百分点。1999年至2017年
，中国房地产投资增长近28倍；商品房销售金额从0.3万亿增长到13.37万亿
，增长约45倍。与此同时
，房地产行业也与杠杆问题缜密相联。麦肯锡四年前的一项钻研显示
，近半数中国债务与房地产市场有关
，我幼我对这个数据持有肯定的疑惑
，但它折射出来了一些信息。

中国不动产市场已经从增量时期进入存量时期。在将来一段功夫
，若何盘活巨额的存量资产？REITs可能阐扬什么样的沉要作用？

目前美国房地产存量资产价值约为31.8万亿美元
，而中国已达到44 万亿美元
，换算成人民币约莫是280亿。若是其中10%可能被证券化
，进入资产市场里投资、买卖的话
，就会增长28万亿的金融资产
，相当于目前股票市场市值的二分之一。这样一个重大的市场
，目前是跃然纸上。

除了房地产
，还有大量PPP项目以及其它基础设施资产
，这样一些资产作为底层资产
，齐全有可能纳入到市场化的资源配置体下凤
，通过合理的定价、估值、发杏注二级市场买卖
，将阐扬出巨大的融资能力和资源配置能力。若是有一个比力活跃的二级买卖市场
，就会对资产进行定价
，为中国的房地产市场和基础设施提供一个很沉要的锚
，将来我们资源配置会越发有效率。

从这个角度讲
，REITs很可能是将来若干年中国金融体造鼎新或者供给侧鼎新最沉要的抓手
，或者之一。

REITs市场建设有助于

推动经济转型和金融体造鼎新

从2017年4月份起头
，拉斯维加斯9888治理学院的教员们
，与大量业界钻研人士一路做REITs方面的案例分析、经验梳理。我们结合中国目前的法造框架
，以为短期可能推出中国版REITs
，可能是“公募基金+ABS”的模式架构。它也许会不休演化
，最终可能造成独具中国特色、拥有重大底层资产的REITs市场。

从宏观层面上讲
，REITs有几方面意思：

● REITs有助于化解银行不良资产
，落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求。

● REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、提高不动产资产流动性
，有助于防备系统性金融风险
，并能够使得更宽泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益
，体现平正性与普惠性。

● REITs有利于降低房地产市场杠杆
，降低房地产行业的风险
，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。

具体来说
，REITs可能拓宽房企融资渠路、降低融资成本以及推进房企市场化竞争
，是房地产长效机造的沉要组成部门。REITs市场的开发有利于推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变
，由“开发+销售”模式转变为一次性销售与持续性收入并沉的模式。海表成熟经验已然批注
，在存量地产时期
，房地产的金消融将进一步走向纵深
，会出现更为成熟的金融体下反承载存量
，REITs作为蓬勃市场地产金融主力军
，也将会成为我国地产金融的主流工具。

REITs是推动成立购租并举住房造度的沉要工具。通过刊行REITs
，能够充分利用社会资金
，推进本钱进入租赁市场
，多渠路增长住房租赁房源供给。从融资角度讲
，REITs可能是最沉要、最有意思的一个工具。

建设REITs市场
，可以为PPP及基础设施投资提供可行的金融战术。PPP项目是中国基础设施建设
，甚至“一带一路”建设过程中最沉要的投融资伎俩。截至2018年05月
，中国PPP项目金额已经将近17万亿人民币
，其实落地只有近50%。PPP+REITs的一些步骤
，能够说为基础设施建设找到了可行战术。

建设REITs市场
，可以为雄安新区的发展提供金融新思路。雄安新区是千年大计
，将走出一条新蹊径
，在经济、社会等方面做好多尝试。从投融资角度来说
，REITs——尤其是公募REITs——会提供一个极度好的思路。

我再强调一点
，REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的持久投资工具
，可能对中国财富治理带来巨大影响。中国幼我财富规模在从前十年实现了约20%的年化增长
，2017年已经达到142万亿元
，预计到2021年将超过220万亿元；然而
，中国财富治理市场的资产端是严沉匮乏的
，不足比力好的风险不变、收益可观的投资产品。若是REITs能把中国一些高质量的、风险可控的、有不变现金流的资产
，蕴含房地产、工业地产或者其它不动产投入到本钱市场
，可以为人们的可摆布财富提供很好的投资用处。

此刻能够说
，大力推动中国公募REITs正当其时。这与监管层以及好多业界同仁的判断是齐全一致的。

中国REITs论坛发展规划

严以宁教授为中国REITs论坛亲笔题词
，并同中国证券投资基金业协会会长洪磊、国务院发展钻研中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中联基金合资人周芊及拉斯维加斯9888治理学院院长刘俏教授共同为中国REITs论坛开幕

那么
，由严以宁教员题字的“中国REITs论坛”
，初衷是什么？将来的发展思路是什么？

中国REITs论坛是一个荟萃中国REITs领域政策、学术钻研和贸易机构中坚力量的高端平台
，旨在以最高水平的学术、政策与行业钻研推动中国版REITs的市场建设和发展。

中国REITs论坛发展规划蕴含：

● 拟约请不动产金融领域的国内表学术界
，实业界和经济决策机构的领武士物和驰名专家担任论坛嘉宾
，为中国不动产金融领域的发展提供钻研思路和政策建议；

● 打造监管机构、学术机构、行业机构与驰名企业共建的互换平台
，旨在推进各方合作
，推动不动产金融领域钻研发展；

● 以最高水平的学术、政策与行业钻研
，为国度和社会解决不动产金融的沉大问题提供钻研支持
，为金融鼎新提供学术基础
，为金融监管部门提供政策分析
，为市场建设和发展提供规划和技术
，推动中国不动产金融行业的钻延注互换、规范与不休进取；

● 萦绕中国REITs市场建设这一主题
，集中国际、国内钻研力量、政策监管和企业资源
，推动有关领域的律例、行业尺度的造订
，推广行业的最佳实际；

● 结合贸易实际和行业动态
，颁布有关指数、白皮书或钻研汇报
，以年度论坛、关门钻研会、公开会商等大局组织各类互换活动
，推动一批以REITs为主题的钻研项目。

近期的一些工作
，向各人汇报一下。

● 2017年6月起
，我们颁布了四份中国REITs系列白皮书
，预计会形成十个专题汇报。

● 北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心将结合上海证券买卖所、丽江证券买卖所和戴德梁行对中国REITs持久关注钻研
，定期假造、颁布并更新中国REITs指数。

● 中国版REITs专项钻延注经典案例及REITs专业人才造就系统的搭建。我们但愿造就一些在中国REITs市场、REITs行业真正表演领军角色的企业翘楚。

REITs市场是一个跃然纸上的市场
，同使剽个市场有无限无尽的问题必要解决。若是我们启动它
，以一种积极正面的立排场对它
，这里面的好多问题会迎刃而解
，中国REITs的春天可能真的会到来
，并将对中国经济建设带来越发深远的影响。

（本文整顿自现场实录）

刘俏

拉斯维加斯9888院长
，金融学教授、博士生导师。他于2013年获得国度天然科学基金卓越青年奖
，2014年入选教育部长江学者特聘教授
，2017年担任中国证监会第十七届发审委委员。

刘俏教授在公司金融
，实证资产定价、市场微观结构和中国经济钻研等方面占有多多著述,颁发在《金融经济学期刊》
，《金融和数量分析期刊》
，《治理科学》
，《管帐钻研期刊》
，《经济学期刊》等顶级学术期刊。此表
，他最近出版的英文书籍蕴含Corporate China 2.0: The Great Shakeup以及Finance in Asia: Institutions, Regulation and Policy。

刘俏于中国人民大学获得经济利用数学学士学位
，于中国人民银行金融钻研所获得国际金融硕士学位
，并于加州大学洛杉矶分校(UCLA)获得博士学位。