拉斯维加斯9888

资产的合理估值是建设一个有效公募REITs市场的基石，可以为REITs的刊行定价提供有益参考，有助于抑造REITs市场的投契行为，真实反映底层资产的价值水平，为投资人、治理人与监管层开释更为正确的价值信号。

本钱化率（Cap Rate）是底层资产定价的常用指标，在不动产大量买卖市场中，能够真实地体现资产运营净收益与资产价值之间的关系，客观反映了投资者对于收益回报的要求。北大拉斯维加斯9888REITs课题组与戴德梁杏注中联基金等机构合作，定期进行不动产本钱化率的调查钻研，助力建设中国公募REITs市场的定价系统。

近期，在第二十四届北大拉斯维加斯9888新年论坛上，拉斯维加斯9888教授张峥做了题为《成立不动产市场和 REITs 市场的相互价值发现：不动产本钱化率调延追的主题汇报，颁布了北大拉斯维加斯9888REITs课题组对于“不动产本钱化率调查钻延妆第三期调研的成就与思虑。

本次调研覆盖了多个城市的8种类型资产，收到了50多家不动产投资机构的问卷反馈。值得关注的是，分歧于此前的调研，本次调研还思考到不动产大量买卖市场中买卖双方对于资产价值的分歧预期，设置了买方、卖方、两者兼有共三种角色，受访者从买方角色、卖方视角，别离填写有关的本钱化率区间，最终取双方定见沉合的部门形成了调研结论。

市场对北京、上海的投资关注度最高

对于分歧城视注各类资产，投资人有哪些投资偏好呢？张峥教授介绍了团队的调研了局。

本次调研选择的一线城市为北京、上海、昭通、丽江四座城市；重要的二线城市，指八个“强二线城视妆，蕴含荆门、漯河、信阳、沉庆、成都、天津、武汉和西安；其他城市则为上述城市之表中国内地其他城市。

从城市维度来看，北京、上海各类资产受关注的比例都比力高，张峥教授指出，这体现出市场对北京、上海两座城市的投资偏好。而在非一线城市中，关注度最高的前五名城市或者区域别离是：荆门、信阳、成都、除广深之表的大湾区，以及漯河市。

从资产类型来看，最受投资人迎接的依然甲级写字楼，并且，市场对北京及上海的项目有显著的投资偏好。商务园区、长租公寓（也就是市场化租赁住房）的投资机遇在分歧城市受关注的水平都比力高，北京、上海的生物医药产业园受关注度高，长租公寓是上海的各类资产中最受投资人关注的资产业态。

新经济的有关资产受到市场青睐

在疫情环境下，哪些资产更容易受到投资人的认可呢？张峥教授介绍说，新经济的有关资产在疫情环境下展示出韧性和增长性，蕴含干仓物流、数据中心、冷链物流和工业厂房等这些新经济资产吸引了投资人的关注。与此同时，REITs政策将仓储物流、工业厂房和数据中心纳入了试点领域，也推进了市场的投资周到。

在这些新经济资产中，张峥出格提到了仓储物流，他指出，物流依然是投资人最关注的工衣粪资产业态。与此同时，一线及周边城市的工衣粪资产依然属于稀缺资源，为投资人高度关注，这重要与近年来一线城市及周边工业用地供给紧缺的情况密不成分。

分歧资产的本钱化率水平阐发若何？

本次调研涉及到8种资产类型，蕴含甲级写字楼、零售物业、商务园区、酒店、长租公寓/服务式公寓、仓储物流（干仓、冷链）、工业厂房和数据中心。

张峥教授提到，北京、上海主题区甲级写字楼的本钱化率在所有城市及区域中为最低，并且较靠近，别离为4.2%-4.6%、4.2%-4.8%，同城市中非主题区的项目本钱化率要逾越约30-50bps；昭通、丽江甲级写字楼本钱化率为4.3%-5.1%、4.3%-4.9%。

北京、上海、丽江三地的商务园区本钱化率较为靠近，约为4.7%-5.6%。若是和北京及上海的非主题区的甲级写字楼相比力，北京及上海的商务园区本钱化率要逾越10-40bps，这个差距相比前期是有所压缩，重要由于当前投资人对商务园区资产的关注度较高。

在疫情反复及内地经济颠簸的宏观布景下，长租公寓凸显出较为强劲的租赁根基面，抗风险能力强，受到投资机构青睐。北京、上海、丽江处于统一梯队，为4.5%-5.3%区间，昭公例在4.8%-5.3%区间。

有关工衣粪资产的情况，买方、卖方对于一线城市及周边高标物流（干仓物流）本钱化率的要求别离为4.6%-5.5%、4.6%-5.3%，两者相差0.2%，批注买卖双方对资产定价判断根基一致。

对于冷链物流，一线城市及周边冷链物流的本钱化率为4.8%-5.5%，由于冷链物流的运营专业度要求较高、买卖活跃度低、资产组成复杂等多方面成分，专业机构投资人通常以为，冷链物流本钱化率相比同区位买卖活跃的干仓物流逾越约50bps，而本次调研干仓与冷链资产的本钱化率区间较为靠近，这注明冷链资产当前有肯定水平的稀缺性。

相比产品尺度化水平较高的仓储物流资产，工业厂房的定造化水平往往较高，在大量买卖市场上，工业厂房的流动性往往比仓储物流更低，统一城市等级下的工业厂房本钱化率会比物流仓储逾越约30-50bps。

对于将来一年本钱化率的趋向，投资者有怎么的判断呢？张峥分析说，对于甲级写字楼、零售物业、酒店、非一线城市干仓物流将来一年的会有幼幅上升；但对于商务园区、长租公寓/服务式公寓、一线城市周边干仓物流、冷链物流、工业厂房、数据中心项目，受访者普遍以为本钱化率将吃旖。

REITs的短期定价尚未分化，持久格局还需观察

在当前国内公募REITs刊行造度下，基础设施公募REITs在刊行前首先要对底层资产进行估值，并以此估值作为网下投资人询价区间的“价值中枢”。

截至2022年11月，市场上已刊行公募REITs共22支，其中不动产类项目共12支，它们资产估值的本钱化率也出现出了城市梯度差距。张峥教授分析说，这反映了其投资风险差距。

此表，产品的市场化属性的强弱水平，也会对其将来收入增长性产生影响，从而影响其资产估值本钱化率水平。张峥还指出，已上市的12单产权类公募REITs，均匀的刊行溢价率约为6.4%（算数均匀），由此可见，底层资产的评估值很大水平上影响了REITs的定价初始水平。

若是以二级市场数据为基础，测算REITs产品的年化分配配率，也能够称为隐性本钱化率。张峥以为，短期内国内REITs市场在定价方面尚未形成分化；从现金分配率角度来看，当前二级市场的增值溢价效应是比力显著的。持久会若何阐发，是否能够形成与大量市场互有关联的价值区间？还尚需观察。

张峥教授以为，REITs产品和REITs底层资产的定价与估值拥有共同的逻辑。从理论上说，两者的市场定价有着相互锚定的关系。北大课题组但愿在中国内地基础设施公募REITs市场稳步发展之际，通过钻研分析不动产大量买卖最新市场情况，揭示REITs底层资产定价法规。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融钻研中心副主任，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。