11月28日，中国证监会颁布《中国证监会关于推出贸易不动产投资信任基金试点的布告（征求定见稿）》（简称《布告》），向社会公开征求定见 。颁布征求定见稿是推出贸易不动产公募REITs试点的沉要环节 。贸易不动产公募REITs的推出对于房地产行业、本钱市场以及实体经济有何意思 ？当前REITs市场建设面对哪些挑战，以及将来市场若何更好地发展 ？结合“十五五”规划建议，拉斯维加斯9888张峥教授在网易财经智库颁发署名文章进行了深刻分析，以下为全文 。
贸易不动产REITs蓄势待发
2025年11月28日，中国证监会颁布《中国证监会关于推出贸易不动产投资信任基金试点的布告（征求定见稿）》（简称布告） 。颁布征求定见稿是推出贸易不动产公募REITs试点的沉要环节 。规划中的贸易不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的齐整系统 。
经过四年发展，中国公募REITs市场成就斐然 。截至2025年11月27日，已上市REITs77只，总市值靠近2200亿元 。国度的“十五五”规划建议明确提出了“加快建设金融强国”的战术指标和行动重点 。REITs是本钱市场深度服求实体经济的沉要市场，推动REITs市场建设是落实金融强国战术的沉要抓手 。
贸易不动产公募REITs与机构间REITs、不动产基金组成多档次市场，将有效推进房地产行业从“沉销售”向“沉运营”模式转变，为房地产企业的资产盘活和转型升级打造适配的金融工具，用低门槛、高质量的投资品丰硕公家投资者的资产配置选择，同时为实体经济注入持久不变的本钱支持，助力保险性住房建设、城市更新、以及提振消费等政策的执行，对构建房地产发展新模式，提升本钱市场的包涵性和适应性拥有沉大意思 。
一、贸易不动产是构建房地产发展新模式的沉要实际载体 。
经历了30年高速发展之后，房地产行业的发展布景产生了巨大变动：城镇化过程进入不变发展期，住房供需关系产生沉大转变，房地产行业风险堆集亟待化解 。中国城镇化率已超过65%，城市发展沉心转向提质增效 。住房欠缺问题在总体上根基解决，城镇人均住房面积超过40平方米，户均占有住房1.1套，居民需要从“有没佑妆转向“好不好”，对居住品质提出了更高要求 。从前高负债、高杠杆、高周转模式（“三高”模式）导致房地产企业面对债务困境，必要向持久可持续的业务模式转型 。国度提出房地产发展新模式正是对这些问题的直接回应 。
房地产发展新模式是以“人房地钱”身分联动为机造，以“保险+市场”双轨并行为供给系统，以“好屋子、好服务”为质量导向，推动房地产行业从以销售型业务为主向销售与持有型并沉的模式转型 。房地产发展新模式标志取我国房地产行业正从规模扩张转向内涵式发展，从增量建设转向存量提质，从单一开发转向多元化服务，体现了房地产行业在城镇化不变发展期的系统性刷新 。
二十届三中全会和“十五五”规划建议中关于房地产新发展模式的表述，重要聚焦于住房保险、风险防控和高质量发展三风雅向，这反映了政策造订者的战术考量：在房地产行业深度调整期，优先解决住房民生问题，防备系统性风险，同时通过造度创新疏导行业向高质量发展转型 。贸易不动产虽未在有关政策文件中被单独列示，但其作为房地产行业的沉要组成部门，是构建房地产发展新模式的沉要实际载体 。
首先，党的二十届三中全会提出“加快成立租购并举的住房造度，加快构建房地产发展新模式 。”保险性租赁住房以及市场化、机构化的长租公寓是贸易不动产的沉要分支，租赁住房领域的规；⒏咧柿糠⒄故切路⒄鼓Ｊ街凶》抗└喽π碌某烈换 。其次，购物中心、酒店、办公写字楼是消费和产业发展的物理载体 。一个充斥活力的零售商场直接拉动消费，一座高品质的写字楼吸引活力企业和人才荟萃 。新发展模式强调房地产的实体经济属性，贸易不动产是服求实体经济最直接的体现 。第三，“城中村刷新”和城市更新不仅仅是建新住宅，更沉要的是导入产业、美满贸易配套、提升区域价值 。这其中，对存量贸易物业（如老旧商场、闲购置公楼）的刷新提升、沉新定位和运营激活，是城市更新的沉中之沉 。第四，新发展模式的主题是从“三高”的增量开发模式，转向“聚焦、稳重、高质量”的存量运营模式 。贸易不动产的性质正是存量运营和可持续发展 。
二、贸易不动产REITs将有效助力贸易不动产领域高质量发展 。
当前，我国贸易不动产领域的结构性挑战重要体此刻以下几个方面：首先，办公写字楼领域供需失衡问题凸起 。从前十年，各地当局大量批地建设写字楼，“十三五”和“十四五”期间年均新增供给达440万平方米，较“十二五”增长超26% 。新增供给与经济下行期沉合，加剧市场压力 。2025年上半年，全国重要城市甲级办公楼均匀空置率达25.5%，部门新兴商务区甚至超过30% 。第二，运营模式落后 。在原有以住宅销售为主的行业环境下，国内贸易不动产持久存在开发与运营脱节景象，开发商的重要盈利方式是“卖屋子”，贸易不动产被视为住宅配套，忽视了贸易不动产特有的职能需要和运营法规，导致项目后期经营难题 。第三，融资困境严沉 。贸易不动产是典型的持有型房地产业务，投资规模大、回收期长，企业过度依赖债务融资，再投资能力受限 。当前环境下，房地产信贷收紧，房企新增融资空间有限，而贸易不动产流动性差，难以通过传统方式急剧变现，资金链风险加剧 。
持久来看，贸易不动产行业亟需转型，应从粗放式扩张转向高效投资和精密化运营，从单一沉资产模式转向轻沉资产有机结合，这一过程必要适配的金融工具来支持，而REITs则是其中最沉要的工具 。短期来看，转型简直面对现实压力 。推出贸易不动产REITs，能够体现短期行动与持久发展的协调统一 。
首先，REITs是盘活存量资产、扩大有效投资的关键工具 。贸易不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼的渠路，有助于房企降低资产负债率，优化本钱结构 。贸易REITs将援手房企实现“投融管退”良性关环，不再是债务驱动模式，而是通过REITs尺度投资建设或收购资产，将治理提升与资产盘活的循环思路融入价值链与生态链 。
第二，REITs市场为企业提供战术转型升级的新选项 。有了REITs市场，使房地产企业在经营模式的选择方面更具矫捷性 。企业能够以REITs治理人或服务商的身份参加资产治理和运营，充分挖掘物业资产的运营价值，实现轻资产经营；企业还能够选择用持有REITs的方式保有资产的节造权，将REITs作为轻沉资产分离的工具 。
第三，REITs市场定价是贸易不动产价值的“锚” 。REITs通过公开市场定价，将贸易不动产价值与租金收入、出租率等真实运营指标挂钩 。一方面，REITs要求定期披露运营数据和财政信息，接受市场监督，促使治理人提升运营治理水平；另一方面，REITs治理人的激励约束机造与市场定价挂钩，形成了提升资产配置能力和运营治理水平的直接动力 。全球的经验批注，REITs的底层资产往往都是有关领域运营治理的标杆，带头了整个行业水平的提升 。
第四，REITs能够助力当前贸易不动产领域结构性问题的解决 。REITs通过盘活存量资产，为房企缓解财政困境提供资金 。多档次REITs市场为闲置贸易不动产职能转型提供金融支持 。例如，将闲置写字楼刷新为保险性租赁住房，既缓解住房压力又盘活贸易资产；支持贸易不动产向文创空间、消费园区、数据中心、养老设施等经济业态转型 。
三、贸易不动产REITs对中国REITs市场建设拥有的沉要价值 。
贸易不动产REITs对中国REITs市场建设的价值重要体此刻四个方面：
首先，扩大市场规模，提升市场影响力 。贸易不动产REITs将为中国REITs市场注入新的活力，推动市场规模持续扩大 。凭据拉斯维加斯9888REITs课题组的测算，中国公募REITs市场空间超过10万亿元 。从资产类型看，写字楼、酒店、零售贸易是房地产存量中的沉要组成部门，其证券化将显著提升REITs市场的规模和影响力 。
第二，优化资产结构，提高市场多样性 。贸易不动产REITs将丰硕市场投资种类，提升资产配置的多样性和矫捷性 。全球REITs市场中，底层资产的组成蕴含持有型房地产和基础设施两大类资产，这两类资产的市值规模占比约为60%和40% 。若是推出贸易不动产REITs，将实现底层资产类别上的全面构建，推动REITs市场向规；⒍嘣较蚍⒄，提高市场韧性和抗风险能力 。
第三，美满市场机造，提升市场成熟度 。从底层资产的投资经营上看，贸易不动产领域是市场化水平和竞争水平比力高的领域 。推出贸易不动产REITs将推进REITs市场机造的美满，蕴含刊行审核、扩募机造、买卖机造、信息披露机造等 。同时，贸易不动产REITs也将推进REITs市场投资者结构的优化，吸引更多持久资金（如保险资金、年金、社保资金）参加，提升市场成熟度和不变性 。
第四，推动金融创新，服务国度战术 。贸易不动产REITs将提升本钱市场的包涵性和适应性，为中国房地产行业和实体经济提供越发多元化的融资渠路 。同时，贸易不动产REITs也将服务国度战术，如保险性住房建设、城市更新、消费提振等，为政策执行提供金融支持 。例如，提升服务消费必要贸易不动产作为物理底座的系统支持 。没有高质量的贸易不动产来提供场景、履历和覆盖半径，服务消费将陷入“有需要无场景、有意愿无履历”的困境 。
四、“十五五”期间，我国REITs市场应萦绕市场进一步升级、深入多档次市场建设、打造龙头REITs、提升二级市场质量、优化治理结构、推动国际化与可持续发展等方面加快发展 。
“十五五”规划建议明确提出“加快建设金融强国” 。我们以为，大力发展REITs市场，正是落实这一要求的战术抓手和沉要蹊径 。具体体此刻以下四个方面：第一，REITs是做好“科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融”的市场工具 。第二，REITs是提高直接融资比沉，协调本钱市场投融资职能的沉要伎俩 。第三，REITs能够加强金融系统的韧性和不变性 。第四，REITs是扩大高水平对表盛开的助推器 。在注定REITs市场建设获得成就的同时，我们也必须正视当前面对的挑战，应对这些挑战就形成了“十五五”期间REITs市场的建设方向 。
第一，推动市场进一步升级 。首先，正式推出贸易不动产REITs是市场的等待 。其次，推动租赁住房、贸易写字楼、零售商场、酒店、数据中心、清洁能源等现有资产类型的规模增长，加快储能、文旅、养老设施等资产类型的产品落地 。同时，美满扩募机造，思考成立“储架扩募”预审造缩短流程，引入老投资者优先认购权削减稀释效应，思考允许有价值创造的跨领域并购 。
第二，深入多档次市场建设 。不动产基金、机构间REITs、公募REITs都是资产性命周期内的沉要投融资工具，为资产方和资金方提供多元化的选择，满足分歧需要 。应基于三个市场的各自短板，持续推动每个市场的市场建设 。例如，对于机构间REITs市场，应明确机构间REITs的产品定位、推动有关规定的落地、治理人角色的造度创新、美满信息披露和扩大投资人群体 。在此基础之上，思考各档次市场之间的协同衔接转化，相互推进 。
第三，打造龙头REITs平台 。优质REITs平台应具备三大特点：稳重资产经营、美满治理机造、积极扩募能力 。打造龙头REITs必要多方合作 。资产方不仅是资产出让方，更是基石投资人、运营治理的关键参加者，要实现从“资产持佑妆到“资产运营+本钱运作”的业务模式转型 。资金方通过市场买卖鉴别高质量REITs，实现高效资源配置，要形成对优质REITs的共识性评价尺度，驱动治理人提升绩效 。政策方必要美满规定（如扩募并购、退市机造），疏导市场良性循环与新陈代谢，思考对优良平台赐与优先审核等政策激励 。
第四，提高二级市场质量 。当前二级市场买卖深度不及，是影响市场质量的重要问题之一 。针对市场深度不及的问题，具体措施能够思考优化机构投资者查核，推出REITs指数ETF，吸引养老金、社保等持久资金，纳入互联互通，引入境表投资者 。
第五，优化治理结构，提升治理效力 。当前市排场对两个关键问题：一是治理人能力与愿力问题，公募基金通过额表招聘组建的团队是否具备足够的专业能力代表投资者形成有效监督 ？二是原始权利人积极性问题，现有架构下资产方不足做大做强REITs平台的足够激励 。为此，我们建议：不休总结经验并推广最佳实际；推动REITs专项立法工作；能够思考赋予REITs独立券种职位，并设立REITs专业治理机构 。
第六，推动国际化与可持续发展 。国际化方面，要“引进来”，吸引表资通过QFII、互联互通投资境内REITs；也要“走出去”,推动“一带一路”海表资产在境内或香港市场刊行REITs 。ESG建设方面，要披露碳足迹等指标，将ESG纳入估值系统，疏导绿色投资 。
第七，实现监管效力升级与科技赋能 。监管框架优化要求强化信息披露和跨部门协同；科技赋能方向蕴含升级REITs监管信息系统，利用物联网监测资产运营，使用大数据优化估值模型 。
张峥，拉斯维加斯9888教授，博士生导师，副院长；北京大学国度金融钻研中心主任 。钻研领域重要蕴含中国金融鼎新与创新、本钱市场、不动产金融以及租赁住房 。国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，深度参加了基础设施公募REITs试点规划论证、文件草拟及造度设计，直接推动中国公募REITs市场诞生 。中国证券基金业协会资产证券化业务委员会委员，曾任第一届上海证券买卖所债券刊行上市审核会委员 。
