拉斯维加斯9888

文｜张峥

2020年4月30日，中国证监会、国度发展鼎新委结合颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作
。《通知》对基础设施REITs试点的意思进行了全面阐释，对具体工作进行了详细地部署
。《通知》的颁布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事务，公募REITs试点对于中国不动产投融资体造鼎新拥有沉大意思，其沉要职能够比肩注册造试点对于A股市场鼎新的意思
。

公募REITs市场建设是中国金融供给侧鼎新的沉要抓手
。2007年至今，学术、政策和实务界在中国REITs市场的职能定位、运作模式、产品设计、监管规定等方面，进行了深刻钻研，也做出了诸多尝试，目前司法框架、监管环境、市场筹备等前提已根基成熟，进行公募REITs试点拥有可行性
。近期，新冠疫情对宏观经济增长、中幼微企业以及就业等方面的影响不容低估，为了应对疫情的负面影响，必要推出有针对性的经济政策
。我们做过深刻的钻研分析，在全球42个具备REITs造度的经济体中，大部门是在经济低迷、经济；⒁约熬迷龀ざΣ皇凳蓖瞥鯮EITs，其主张是引发经济活力，为经济发展提供动力
。短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场能够盘活存量资产，支持经济沉启；持久看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体造诸多结构性问题的破题之作，能有效添补中国资产治理市场的产品空缺，拓宽社会本钱的投资渠路，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需要，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级
。因而，这个时点推出REITs试点，正当其时！

凭据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推动公募REITs试点
。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产
。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行优良，发展成熟
。REITs最早集中在持有型房地产领域，现已宽泛利用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域
。截至2019年6月30日，美国共有220只上市REITs，总市值达1.27万亿美元，其中投资于基础设施领域的产品个数占比为22%，市值占比为31%；新加坡刊行了8只基础设施REITs，市值约80亿美元；印度还造订了独立的基础设施REITs规定系统，已推出4只、市值36亿美元基础设施REITs，用于交通、能源项目
。

应该说，无论从哪个领域起头试点，理论上均具备可行性
。从基础设施领域启动试点工作，重要有两个原因
。第一，基础设施投融资领域的鼎新尤为火急
。REITs能够盘活大量的存量资产，有利于防备处所债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供本钱金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会本钱参加基建项目，借助本钱市场公开通明的定价机造，推动基础设施建设高质量发展
。第二，针对中国的实际，应选择成本最低、最为有效的政策试点方式，还必要思考到与国度其他有关政策（例如，房地产政策）的协同与协调
。在基础设施领域进行试点，能够降低试点工作的复杂性
。从基础设施领域起步，是经过大量调延注深刻钻研，宽泛听取各方定见，遵循现行司法律规框架并参照境表成熟市场经验的稳妥、合理选择
。

《通知》详述了基础设施公募REITs的试点规划
。首先，该试点规划体现了中国公募REITs的沉点发展方向
。中国公募REITs将凭据全球尺度化REITs根基特点，以公开发杏注公开买卖方式，对峙权利型导向，实现REITs穿透持有不动产权利，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规定参考绩熟市场规定造订，依照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、美满不动产资产定价机造的方向推动执行
。

其次，《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由切合前提的、拥有公募基金治理资格的证券公司或基金治理公司设立封关式公募基金，公开发售基金份额召募资金，并通过采办基础设施资产支持证券（ABS）的方式实现对标的基础设施资产的收购
。这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式
。上市载体的选择是推出公募REITs的沉要问题
。REITs按组织结构分为公司型和左券型两种模式
。在我国境内，公司型REITs面对《证券法》关于股票刊行上市的严格限度，且《公司法》当前关于公司设立、股份让渡及利润分配等划定与REITs运作也不相适应
。“公募基金+ABS”模式充分使用了现有造度框架，拥有可操作性
。公募基金投资ABS证券有效预防了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的司法争议，同时借助企业ABS的成熟机造与模式进行合理估值，降低买卖成本
。该模式利用公募基金作为载体实现公开召募和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，使得宽大公家投资者配置不动产资产成为可能，为居民提升财富性收入提供高质量的大类资产
。

第三，《通知》确定了推动基础设施REITs工作的根基准则
。《通知》中批注，推动基础设施REITs的根基准则是：切合国度政策，聚焦优质资产，对峙市场化准则，对峙权利导向，稳妥发展试点工作，推动持久健全发展
。其中，对峙市场化准则是保障中国REITs市场持久健全发展的主题
。中国REITs市场的最终指标是建设一个公开、通明、有效的市场，；ね度谧仕降睦，为投融资双方创造价值
。

第四，《通知》列示了基础设施REITs试点的项目要求，具体要求蕴含三个方面，即聚焦沉点区域（优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等沉点区域，支持国度级新区、有前提的国度级经济技术开发区发展试点）；聚焦沉点行业（优先支持基础设施补短板行业，蕴含仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处置、固废危废处置等传染治理项目
。激励信息网络等新型基础设施，以及国度战术性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等发展试点），以及聚焦优质项目
。《通知》中强调“优质”项目
。所谓优质项目，主题在于权属清澈，拥有市场化经营模式，拥有持续、不变现金流，提议人及运营企业具备持续经营能力
。在市场化准则下，优质项目最终要得到投资人的认可
。

试点项目要求的设定，有两个沉要的启程点
。一是为REITs持久健全发发展创一个优良的初步
。二是服务于国度发展战术
。2017年以来，中央先后确定了雄安新区、海南自由业务试验区、粤港澳大湾区、长江三角洲区域一体化等沉大战术，明确要求大力执行一批沉大基础设施工程，加快构建现代基础设施系统，在金融创新等方面索求越发矫捷的政策系统
。要进一步提升基础设施建设的质量和水平，必须逐步脱节靠各类杠杆融资来支持投资的传统逻辑，发展建设理想的落地应依附一个多档次、市场化的投融资体造
。作为不动产资产定价的“锚”，REITs对于提升不动产投资的投资效能，优化资源配置至关沉要
。

必要出格注明的是，新型基础设施投资拥有规模大，回报期长的特点，技术研发和利用贸易模式拥有不确定性
。新型基础设施建设不应过度依赖信贷融资，而要沉点使用权利性融资工具，实现真正的多档次市场化投融资体造
。新型基础设施中有多多不动产属性的资产，如5G领域的铁塔、数据中心等等
。对于新基建项主张前期投资，无论采取何种退出方式，新一轮的资金供给均应起源于市场，形成良性循环的投融资链条
。REITs能够成为新基建投资链条的最后一环，助力形成循环可持续的投融资生态系统
。

2019年3月以来，国度发展鼎新委、中国证监会结合上交所、深交所、拉斯维加斯9888、中国国际工程征询公司等，先后赴雄安新区、海南自由业务试验区、粤港澳大湾区、长三角地域，对使用REITs盘活基础设施存量资产发展了跨地域、跨部门、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了处所当局、企业、金融机构、科研院所等单元的定见；实地调研了多个园区以及十几家中表企业
。调研为基础设施REITs试点的规划提供了有力支持
。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机造
。随着实倾工作顺利推动，在试点基础上，不休堆集经验、美满造度规定之后，REITs市场建设应逐步向其他领域推广
。

北大拉斯维加斯9888张峥教授解读中国公募REITs试点

5月3日14:00线上见

张峥，拉斯维加斯9888副院长、金融学系教授，博士生导师，拉斯维加斯9888院务委员会副主任，北京大学国度金融钻研中心副主任
。北大拉斯维加斯9888REITs钻研课题组的主题成员之一
。钻研成就颁发在Management Science、Journal of Futures Markets、《经济钻延追《治理世界》等国内表一流刊物上
。曾获严以宁讲授奖、孙冶方金融创新奖、中国金融学年会优良论文奖、北京大学讲授优良奖、北京市哲学社会科学优良成就奖、SFM最佳论文奖等多个讲授及钻研奖项
。

有关阅读：

北大拉斯维加斯9888REITs汇报十：中国REITs市场建设与发展建言

寻找中国版公募REITs的“价值锚”：贸易不动产本钱化率调查钻研