拉斯维加斯9888

“经过统计，我们但愿整年可能建设筹集保险性租赁住房240万套（间）
。新筹集公租房10万套，棚户区刷新120万套
。同时，我们还将加快推动长租房市场建设
。”住建部有关掌管人在近期的新闻颁布会上泄漏
。另据有关媒体梳理发现，北京、漯河、商丘，昭通、普洱、榆林、乐山等多幼我丁净流入、GDP水平较高的城市，今年打算供给租赁住房用地占住宅用地的比例均达到10%以上
。

当前，我国大力推动保险性租赁住房建设有哪些沉要意思
？租赁住房建设资金若何筹集
？租赁住房REITs在其中又能阐扬什么样的作用
？拉斯维加斯9888金融学教授、副院长张峥对此进行了分析解读
。他也是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一
。

文丨张峥

发展保险性租赁住房的三大意思

在2020年底中央经济工作会议上，习近平总书记强调“高度器沉保险性租赁住房建设”，“加快美满长租房政策”，并明确这是2021年经济工作八项沉点工作之一
。2021年当局工作汇报中指出：“切实增长保险性租赁住房和共有产权住房供给”，“尽最大抵力援手新市民、青年人等缓解住房难题”
。2021年7月2日，国务院办公厅颁布了《关于加快发展保险性租赁住房的定见》（国办发〔2021〕22 号），暗示“加快美满以公租房、保险性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保险系统”
。我们以为，加快发展保险性租赁住房，至少拥有以下三点沉要意思：

第一，发展保险性租赁住房是解决大城市新市民、青年人等住房难题问题的有效蹊径
。我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人丁占比约为11%，远低于蓬勃国度30%的水平
。大城市房价高，收入不高的新市民和青年人，在短期买不起房，也租不好房
。例如，抽样调查批注，2019年1.35亿进城农夫工中，采办住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农夫工中，采办商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济合用房的占比为16.7%，居住在当局提供的公租房的占比仅为1.2%
。

第二，与社会主义现代化指标相匹配的产业结构必要大力发展租赁住房，出格是保险性住房
。2035年实现社会主义现代化的中国，必要实现就业结构和产业结构的匹配
。凭据北大拉斯维加斯9888思想力课题组的估测，将来十五年，超过20%的就业人丁，即1.5亿人丁，必要沉新配置到第二产业或服务业
。在产业结构变迁和人丁流动的情况下，农业转移人丁城市化将带来大量的住房需要，尤其是住房租赁的需要
。大力发展住房租赁市场，增长租赁住宅有效供给，才可能有效解决新市民的居住问题，形成人丁增长、产业发展相互推进的局面
。

第三，城镇化率的进一步提升必要租赁住房市场作为坚定支持
。北大拉斯维加斯9888思想力课题组预计2035年中国人丁城镇化率将达到75%-80%（目前城镇化率在60%左右）
。保险性租赁住房能够解决新市民和青年人住房需要，引发他们积极融入本地生涯的意愿，为城市提供持续的出产力，是城市活力的源泉
。另表，若是解决了城市人丁工作地和居住地相一致的问题，就能更好地开释消费的潜力，推进消费尤其是服务消费
。造就租赁住房这样一个新型的住房消费，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，买通消费堵点，开释其他消费需要
。

近期，住房和城乡建设部有关掌管人在《“十四五”公共服务规划》新闻颁布会中暗示，以人丁流入多、房价高的城市为沉点，加快发展保险性租赁住房
。“十四五”期间，40个沉点城市初步打算新增650万套（间），预计可援手1300万新市民、青年人等缓解住房难题
。凭据处所当局公开信息的不齐全统计，主题城市的打算新增套数为：上海47万套、北京40万套、丽江40万套、昭通60万套、荆门33万套、成都25万套、漯河12.5万套、孝感21.3万套、武汉25万套、西安30万套
。若是每套的建设成本（建安成本+地皮成本）按均匀40-50万元来测算，那么，“十四五”期间的总体投资规模预计在2.6万亿-3.2万亿元之间，均匀每年的投资规模约6000亿元
。最新数据显示，这40个城市2022年打算筹集建设保险性租赁住房190万套（间），投资规模约8500亿元
。

REITs是租赁住房高质量发展所必须的金融工具

当前，发展集中式租赁住房建设和运营面对地皮、资金、运营、覆盖面、税费政策等五个方面的挑战，即高成本的地皮、错配的资金、覆盖面不及、运营不足效能，以及税费等，这些成分造约了租赁住房市场的发展
。

资金方面的一个主题问题是，持有资产的资金成本、流动性与租赁住房行业（集中式租赁住房）特点不匹配
。我们知路，租赁住房投资有这样一些特点，初期投入高，回报期长（回报率不高），现金流相对不变，有肯定成长性（偏弱）
。另表，资产整体的流动性差
。金融更好的支持实体项目投资，其理论逻辑要求资金端和资产端是适配的，即要思考期限、风险和流动性的适配性
。通俗地说，即“什么样的资产就要匹配什么样的钱，匹配什么样的投资者”
。这样才会形成一个可持续的、低成本的业务模式
。

一方面，目前的租赁住房建设、投资重要依附债务融资，短缺权利性资金等市场本钱
。另一方面，债务资金有固定期限、并且成本较高
。这样的融资体造，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资个性
。金融支持租赁住房行业的关键是提升资金的适配性
。单一来讲，就是提高权利资金的比沉
。另表，我们必要规；赝贫饬拮》拷ㄉ，就必要疏导社会本钱进行投资，激励保险资金、社会保险基金、根基养老保险基金、企业年金、职业年金、住房公积金、社会公家资金进入这个领域
。这些资金固然好多是持久资金，但也有流动性的必要
。因而，我们就必要一个拥有流动性的权利资金市场
。

所以说，租赁住房REITs是租赁住房领域高质量发展所必须的金融工具！第一，REITs为前期开发建设投资提供退出渠路，有助于吸引社会本钱投资于租赁住房市场，形成投资良性循环，助力住房租赁企业形成可持续发展的业务模式
。第二，REITs有助于改善中国目前以幼我供给为主的市场结构，推进住房租赁市场向规；⒒够妥ㄒ祷较蚍⒄，提升运营水平和服务质量
。同时通过提升租赁服务水平，不变租赁关系，规范租赁市场主体行为，保险租客权利，以利解决租住品质差、租期不不变等问题
。第三，REITs价值取向是持续提高分红，在此驱动下，治理人有足够的动力做到精密化经营，成立有效激励机造，造就各项资产治理能力，蕴含资产安全守护、刷新提升、物业治理、信息化建设等
。第四，当前来看，相比租赁住房企业直接IPO，资产IPO（REITs）是更为适合的工具
。REITs的价值主张在于持续的不变的租金现金流，成长性不是估值的关键
。而股票市
。ǔ龈袷茿股市
。┑墓乐德呒脸沙ば，轻现金流
。因而，REITs的估值逻辑和租赁住房的贸易逻辑更为匹配
；痪浠八，租赁住房企业IPO，可能受到本钱市场的压力，以至于成为不当激励
。

我们相识，在基础设施REITs试点的框架下，发展保险性租赁住房REITs在具体实操中，重要存在以下挑战：第一，保险性租赁住房资产领域及其可让渡性不足统一政策或领导性规范
。第二，底层资产沉组、刊行和运营过程中，整体税负较沉
。第三、保险性租赁住房拥有保险性的政策属性，可能存在地皮成本较高、融资成本较高、租金回报较低的现实问题，疫情也进一步影响了租金和出租率的不变
。

因而，等待下一步从如下方面积极推动保险性租赁住房REITs落地：第一，在资产方面，可凭据“十四五”规划，在国办“22号文”、发改“958号文”的基础上，因地造宜，造订明确的保险性租赁住房REITs资产认定尺度及流程；第二，在税务方面，本着税收中性的准则，系统性美满保险性租赁住房配套税收政策，在REITs的沉组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破；第三，构建合理不变补助机造及租金调整机造等，构建切合保险属性下的贸易逻辑，形成保险性租赁住房发展的长效机造；第四，激励多主体参加，造就拥有资产治理能力的租赁住房REITs 治理人
。出格沉要的是，应选择权属清澈、收益不变项目作为底层资产先行试点！

除了大力发展租赁住房REITs市场之表，北大拉斯维加斯9888REITs课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金造度鼎新的持久钻研，建议启动“住房公积金造度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮鼎新，推动新型住房体造建设
。具体思路：处所当局在地皮出让方面予以支持，并赐与肯定的税费减免；住房公积金通过权利投资方式，与住房租赁企业、社会本钱等从供给端参加建设保险性租赁住房；住房租赁企业进行现实运营，重要为缴纳公积金的青年人、新市民、农业转移人丁等各类型租户提供职住平衡、高性价比、多档次的住房产品，租户享受肯定的租金优惠
。租赁住房前期投资能够选择通过REITs方式退出
。公积金每年拿出2000亿，加上带头的资金，就能够满足十四五保险性租赁住房的建设工作
。该规划有利于农业转移人丁真正融入城市，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等景象；有利于扩大住房公积金的缴存面，提高住房公积金的投资收益，使公积金成为缴存人养老金的补充
。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融钻研中心副主任，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任
。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理
。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一
。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础
。