27日 ，由中国REITs论坛、上海证券买卖所、上海市发展和鼎新委员会、上海市金融工作局结合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海召开。拉斯维加斯9888金融学教授、院长刘俏颁发主题演讲《高质量发展下的中国基础设施REITs建设》。他暗示 ，中国经济要实现新发展格局的关键点在于：若何提升在全球产业链的地位 ，形成供给链关环；产业结构的变迁与人丁流动——若何实现农夫工的“市民化”；以及实现投资更合理的配置等。
结合REITs生态系统建设 ，刘俏提出：有没有可能启动“住房公积金造度鼎新、租赁住房鼎新和 REITs建设三位一体”的新一轮鼎新 ，即“存量时期的公积金造度鼎新”。
具体的建议为：住房公积金造度鼎新扩大收纳面 ，将矫捷就业人员(含农夫工)纳入公积金服务领域；社会本钱(公募REITs或是其他持久本钱)、公积金部门资金、市场机构结合收购、运营、新建处所保险性住房、人才公寓、租赁住房 ，从供给端发力 ，为公积金缴纳者提供多档次服务。
“通过这种方式有几个利益：第一 ，有利于农夫工真正融入城市 ，解除因'身份鉴别'形成的各类不平等。第二 ，将有利于盘活处所当局存量资产 ，援手化解处所当局债务风险。第三 ，我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率 ，一方面增长职工和矫捷就业人员缴纳公积金积极性 ，另一方面公积金投资收益也能补充养老金的不及。”刘俏暗示。
以下为讲话全文：
刘俏：我出格荣幸有机遇参与这样一个极度拥有典礼感的活动 ，这次论坛的主题是关于中国REITs的生态建设 ，我从结合此刻热议的“形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互推进的新发展格局”的角度 ，来判断一下REITs的意思在什么处所 ，以及我们在将来的生态系统建设里面 ，从资产、资金、本钱这样几个角度能够有一些什么样的突破发展的设法 ，根基上是这样一个铺排。下面沿着三个角度来会商我要分享的主题《高质量发展下的中国基础设施REITs建设》。
中国经济当前最大的挑战和4个有利成分
第一 ，单一的会商一下：用大国经济的视野来判断一下此刻中国经济最大的挑战是什么。
我们讲到中国经济在从前40年创造了好多鲜丽的事业 ，刚刚各位辅导分享了从基础设施方面、公路交通、铁路交通方面等获得了很大的成就。此刻一个大的挑战是实现工业化的过程之后 ，怎么去进一步的提升拉斯维加斯9888全身分出产率（TFP）。
Robert Solow在1956年提出现代增长理论之后 ，整个学界在各个国度用具体的数据去做验证 ，根基上发现它对诠释现代经济增长起到很好的作用 ，无表乎三个身分推动增长：一个国度的经济增长能够由身分(本钱、劳动力)增长和全身分出产率(Total Factor Productivity ，简称TFP)的增长来诠释。
从前的四十年功夫里面 ，鼎新盛开之后 ，其实各人能够看到 ，我们在全身分出产率方面增长速度长短？。或许鼎新盛开前30年 ，好比1980-2010年这段功夫 ，根基上全身分出产率的增速在4%以上 ，这是一个典型的在推动工业化过程的经济体 ，在高速增长过程中 ，它所体现出的比力典型的特点。（1980-1989:年增速 3.9% ；1990-1999:年增速 4.7%；2000-2009:年增速 4.4% ；2010-2018:年增速 2.1%）
此刻问题在于 ，我们已险些实现工业化过程 ，我们按2019年中国造作业的产值 ，根基上占到全世界的27% ，已经远远超过美国的16% ，还有日本的10%、德国的6%８鲜迪止ひ祷讨 ，将来若是要维持很高的增长 ，我们天然必要比力高的全身分出产率的增长 ，但是各人都知路 ，全身分出产率在服务业主导的经济体里面 ，进一步提升很难题 ，而我国经济此刻根基上步入后工业时期。
问题自身比力火急 ，由于我们此刻讲2035年中国要根基实现社会主义现代化 ，全身分出产率应该和蓬勃国度拥有可比性。2014年 ，整个全身分出产率水平相当于美国的43.3%。去年测算了一下 ，根基上变动不是太大 ，40%多一点 ，而蓬勃国度的全身分出产率的水平已经达到美国的80%-90%的情况。
从前 ，德国、法国、英国、日本等这些国度 ，根基上实现了现代化水平的时辰 ，它的全身分出产率水平相当于美国的80%以上。拉斯维加斯9888治理学院拉斯维加斯9888思想力课题组做了一些测算 ，若是说我们在2035年全身分出产率水平达到美国的65% ，这是切实可行的指标 ，要求每一年全身分出产率要比美国的增速逾越1.95个百分点。美国从前30年的功夫 ，固然说大量的创新、大量的新技术崛起 ，事实上由于它实现了工业化过程 ，服务业占到GDP的80%以上 ，全身分出产率的水平或许年均增速约为0.7-1%的样子 ，要求我们将来的15年功夫 ，2020年-2035年 ，拉斯维加斯9888全身分出产率水平必要达到年均2.5%-3%的增长。
这个是我们在理解高质量发展阶段 ，或者是形成新发展格局的时辰 ，我感触必须明确的一点 ，但是难度极度大。由于人类汗青上 ，最近200多年的经济史 ，我们观察工业革命之后 ，实现了工业化过程的经济体 ，还能维持2%以上的全身分出产率增速这种例子根基上是没有见过的 ，日本没有做到、韩国也没有做到。
美国TFP的发展应该是比力典型的。美国1870-1970是实现工业化过程一百年的功夫 ，均匀的全身分出产率增速是每一年2.1% ，现实上实现之后 ，迅速降到1%以内。此刻我们要求中国经济将来15年功夫达到2.5%-3%的年均增速 ，中国怎么做才可能达到这个指标？我想对这个问题的判断自身 ，很大水平上决定了我们对将来的中国经济是乐观还是消极。
根基上若是你看好中国将来的TFP ，你就会比力乐观 ，若是不看好的话就比力消极。我先讲几个看好的角度 ，此刻好多人讲新技术 ，出格是进入5G、人为智能、新基建等等的时期。技术进取自身对全身分出产率的影响 ，在学界已经做了好多年的跟踪和钻研？赡芪颐侨菀赘吖兰际醵匀矸殖霾试鏊俚挠跋 ，在90年代的时辰 ，Robert Solow已经对互联网和推算机的遍及 ，对美国全身分出产率的增长做了一些分析 ，他的结论是并没有体此刻全身分出产率里面 ，他们以为全世界最大的创新根基上已经实现了 ，此刻的创新在边际层面上还有作用 ，但并不是沉大创新。通常以为沉大创新 ，电是一个 ，内燃机是一个 ，但此刻的创新很难起到这样的作用。“推算机时期的踪影无处不在 ，唯独没有体此刻出产率的统计数字钟妆（You can see the compute age everywhere but in the productivity statistics – 1987 Nobel Price Winner Robert Solow).
用这种概想诠释的话 ，各人以为我们此刻过度强调高技术对将来的经谋出产起到决定性的作用 ，可能过于单一。另表一个概想 ，此刻城市化率、高储蓄率使中国人维持比力高的投资率 ，这样的话 ，将来一段功夫能维持比力高的增长、维持比力高的全身分出产率的增长。但是这一点 ，我们也看到了最近一段功夫 ，中国的全身分出产率增速降到2.1% ，个别年份降到2%以内 ，我们投资的效能其实是很大的问号。投资效能不高 ，容易导致企业的杠杆比力高 ，形成泡沫金融 ，最终会让高投资率的局面很难一连。
同时人丁老龄化在加剧 ，有好多证据在证明人丁老龄化是陪伴着国民储蓄率的降落 ，将来能否对峙比力高的投资率？这是比力大的问号。也有学者讲将来中国靠消费形成新的增长动能 ，我们有全世界最大的中等收入群体 ，将来收入在国度、企业幼我之间的分配结构要做出很大的调整。
依照2019年的数字 ，人均GDP突破了1万美元 ，相当于人民币7万元 ，但是人均可摆布收入只有43%左右是分配给幼我 ，人均的可摆布收入或许是3万人民币。这种情况下 ，消费自身将来能不能维持比力强劲的增长势头 ，其实跟收入、消费意愿、消费能力连在一路的 ，这个问题将来是结构性的问题。
讲完这个问题之后 ，刚才主持人讲到中国的发展模式自身 ，从来不是一个固定的模式 ，它是一个思想索求和实际索求 ，我们在从前的40年 ，在将来的十几年功夫里面 ，我们注定会看到好多这方面的索求 ，索求自身都是在直面沉要的结构性问题。此刻来看 ，中国经济的结构性问题在于怎么在工业化过程实现之后 ，进一步提升拉斯维加斯9888全身分出产率的增速。
我想寻找答案过程自身 ，留下这些痕迹、留下这些轨迹 ，天然而然就会讲到中国路路、中国模式以及中国故事。我幼我是比力乐观 ，这个和我们此刻所处的局面和采取的政策 ，以及一系列的鼎新行动联系在一路。将来提升全身分出产率方面 ，有四个有利的方面 ，是其他工业化国度或者实现工业化过程的经济体所不具备的。
第一 ，更彻底的鼎新、盛开带来的资源配置效能的提升。这其中拥有很大的鼎新盛开的造度盈利在里面 ，各人从对表盛开进一步的推动能感触到 ，我们还有很大的空间能够挖掘。
第二 ，“再工业化”(产业的数字化转型)—— 产业互联网。工业化自身是跟全身分出产率的高速增长连在一路的 ，我们此刻有一个产业数字化或者叫做再工业化的可能性。我把产业的数字化转型、产业互联网自身赋予再工业化的定位 ，终于我们有消费互联网的上半场 ，国内急需大量的数据 ，在利用场景方面有大量的算法 ，在不休地精密化过程傍边 ，齐全有可能倒逼产业的价值链沉组 ，为产业进一步地提升效能 ，甚至新的产业崛起 ，蕴含出产性服务业的崛起提供一些黄金机遇。这所有 ，我想是有助于我们提升全身分出产率增速的。
第三 ，“新基建”—— “再工业化所需的基础设施”。新基建 ，工业化必要基础设施 ，这个基础设施跟原来的基础设施是不太一样的。蕴含数据中心、基站、将来云的推算设备等等 ，这所有大量投资、投入到运营傍边 ，会为将来提升全身分出产率提供起源。
第四 ，我们还有大国工业 ，拉斯维加斯9888造作业占到GDP的27、28%的样子 ，美国只有11% ，若是在将来 ，我们争取把造作业的比例维持在20%以上 ，自身能够成为将来全身分出产率很沉要的增速起源。
从3个关键点破题
这些合在一路之后 ，我想单一提一下REITs ，或者说是公募REITs ，蕴含将来更大角度看不动产有关的资产、本钱、资金 ，怎么表演一些作用。这里面有三个点 ，这三个关键点 ，也是此刻面对比力大的问题必要破题。
第一个关键点是：若何提升在全球产业链的地位 ，形成供给链关环
这里对我们讲的新基建是有作用的 ，各人都讲中国在全球业务里面 ，我们在全球价值链的参加度极度高 ，进出口全数加在一路参加极度高了。
通常在国际业务领域 ，我们评估一个国度在整个价值链的战术职位的时辰 ，比力的是上游层 ，原资料也好、主题技术、主题部件占的比沉越高 ，注明你这个国度在全球价值链的战术职位、战术优势越显著。
凭据世界银行的数据 ，我们做了一个或许的测算 ，2018年上游水平是0.01(数值大者更靠上游)。数据不好解读 ，我们做一个横向的比力 ，好比说美国同期的话是0.29 ，而事实重要盛开均匀经济体是0.04 ，这意味着我们跟大量的盛开经济体相比 ，在上游档次上处于劣势 ，参与全球价值链大量地依赖上游的进口。芯片、飞机发起机造约经济发展的关键主题零部件和技术 ，通过这一次的业务上的争端反映出来。这一点是将来形成新发展格局里面很沉要的环节 ，怎么去形成供给链的关环。
这里面有很无数字 ，好比引用麦肯锡去年做的中国和世界的钻研 ，它列了一些比力关注的领域 ，像高科技领域、沉点领域 ，其中一部门是讲国度和中国零部件依赖表国供给商的比沉。太阳光伏的话占全球市场的50%以上 ，但是我们此刻还有15%的零部件必要靠进口 ，高铁10%左右必要靠进口。若是讲到飞机发起机 ，或者是半导体的话 ，根基上超过80%以上的零部件还是必要进口 ，这种情况下 ，我们讲以国内循环为主体、国际循环相互推进的格局里面 ，将来对研发 ，出格对一些投资周期很长的底层技术研发的话 ，它的比例应该提高。
各人知路这几年国度很器沉研发 ，去年研发总金额达到GDP的2.2%左右 ，相当于全世界蓬勃国度的均匀水平。但研发蕴含钻研和开发两个方面 ，我们在钻研方面投入不及 ，重要是在开发；∽暄姓嫉谋瘸林挥5.5%-6%之间 ，远远低于美国的18%、法国的25%。这种情况下 ，底层技术、主题技术方面 ，把这个短板和现实买卖可能补上 ，可能必要长年累月的投入。这里面是将来必要思虑的事件。
关键点二:产业结构的变迁与人丁流动 ——若何实现农夫工的“市民化”?
我接下来讲的点 ，各人讲中国的城市化率 ，我们做了一个分析 ，此刻或许城市化率是60%左右 ，若是只思考户籍人丁的话 ，比例低好多 ，或许只有45%。整个城市常住人丁60% ，到了2035年会到75% ，甚至80%左右 ，若是说依照汗青数据做一个仿照的话 ，或许是这样的情况。
我想最大的问题在什么处所？将来会出现产业结构的变迁 ，还有人丁的流动 ，这种情况下 ，将来农夫工或者村落人丁城市化的过程用什么方式实现的？2017年做的单一描述 ，2017年农业贡献的GDP 7.92% ，但是用了27%的劳动力人丁 ，所以我们城乡二元差距比力显著 ，27%的就业人丁才创造出不到8%的GDP ，人均效能是比力低的 ，全身分出产率（TFP）是比力低的。
总书记提出2035年根基上实现社会主义现代化 ，通常来讲 ，我们对应的国度 ，他们在其时的节点上农业就业人丁占比 ，好比日本可能是2004年全面实现了现代化 ，农业只占1.24% ，就业人丁只有4.6%。
拉斯维加斯9888思想力课题组预测了一下2035年持久的蓝图指标的规划 ，很可能农业占比3%左右 ，就业人丁降到6%左右 ，意味着将来的十几年功夫里面 ，将会有超过20%的就业人丁实现一个沉新配置 ，他们必要配置到高端的造作业或者高端的服务业 ，这个过程比力艰巨 ，由于此刻就业人丁根基上在人力本钱上没有太多优势 ，将来的话用什么样的方式解决这个问题？我想这个可能是必要思虑的挑战。
同时 ，这些人群进入城市之后 ，按路理讲造成市民 ，他们参加经济建设、经济发展过程中 ，若是待不下来会带来什么样的影响？这是我们必要会商的点。
我们分析了一下 ，此刻居民消费40%不到 ，2035年能够达到60% ，增长20个点 ，同时服务消费占到整个消费的60% ，美国是65%。但是这15年的功夫 ，若是说人去什么处所 ，这个问题怎么解决 ，他所工作的处所和居住的处所不一致不解决的话 ，我们消费的潜力开释不出来 ，这种情况下服务消费也发展不起来。
将来讲到中国经济结构的变动或者说双循环的格局形成 ，它不仅仅是概想上的问题 ，在供给端、消费增长方面 ，我们必要做出更为具体的实事 ，不然很难形成新的发展格局。
这所有合在一路之后 ，最大的挑战在什么处所？我们怎么提升农业人丁、农夫工的市民化水平？我想讲两个点 ，若是说农夫工迟早要回家养老 ，或者子女实现教育、看病要在户籍地点地的话 ，他们在所工作的处所的消费意愿、消费能力是开释不出来的。
另表他在城里很难买房 ，村落地皮是他唯一的资产 ，这种情况下不利于村落、农业的工业化 ，不利于农业提升全身分出产率 ，这所有挺显著的 ，若是说他们在城里待不下来的 ，村落的宅基地是不愿意流转起来的 ，若是流转起来 ，就没有财富性的器材能够依赖 ，对将来的不确定性有很大的影响。
以中心城市为主题 ，以幼时通勤功夫为半径的都市圈的格局很难形成 ，就是人丁的汇聚、流动 ，最终的话可能会受到市场的摩擦影响。
关键点三：实现投资更合理的配置
我们在思虑一个问题 ，将来中国经济进一步发展 ，形成TFP的话 ，我们有很大的投资空间 ，这个投资该怎么做一个配置？刚才各人提到的城市化率 ，很可能空间很坦荡 ，从60%到将来的80% ，这里面有一个很大的问题 ，这些人去哪里？第二个 ，能不能待下来？真正人的城市化 ，这个问题自身并没有被很好地思虑 ，并且我们此刻整个金融系统没有提供好多很精确的价值信号 ，来做出资源配置的疏导。
我举个单一的例子 ，好比说引用哈佛大学的钻研 ，如下图 ，根基上是横轴是城市层面上的人均发展水平 ，纵轴是不动产投资的衡量指标 ，两者之间是极度显著的负有关 ，我们大量的不动产是集中在人均GDP相对比力低的处所 ，此刻好多面对人丁流出的问题 ，这种情况下 ，存量资产大量地出现了 ，并且将来若是说对人丁流向不做更多的分析 ，不知路人到底荟萃在什么处所 ，依照过往投资布局的思路 ，可能还会形成新的产能过剩、新的存量资产 ，效能比力低下的情景。
我们也做了一个钻研 ，拉斯维加斯9888治理学院的钻研团队分析了一下 ，此刻中国的人丁问题不乐观 ，重要在于结构问题上。好比像88%的地级市人丁是严沉不及 ，它的现实人丁规模跟最优人丁规模是有很大差距的。最优人丁规模是经济学的概想 ，它最容易产生新的产业 ，基础设施投资最合理 ，有最好的性价比。但是按这个分析的话 ，88%的地级市人丁是严沉不及的 ，将来在投资的疏导方面 ，若是说是一刀怯注均匀投资的话 ，显然好多城市的投资过；蛘呶扌蹲 ，我们形成高质量的新发展格局 ，这个指标就很难实现。
建议启动存量时期的公积金造度鼎新
这里面有好多政策建议 ，我想结合REITs生态系统的建设 ，蕴含将来的发展 ，以及刚才讲到的几个关键点 ，我想提一个比力具体的政策建议 ，思路可能也不是出格成熟 ，但是我这几天一向跟业界的人士、当局的人士会商可能性。我们有没有可能启动“住房公积金造度鼎新、租赁住房鼎新和REITs建设三位一体”的新一轮鼎新 ，能够叫做“存量时期的公积金造度鼎新”。
有没有可能把住房公积金的缴纳领域扩大？把矫捷的人员 ，蕴含农夫工纳入进来。农夫工由于数量极度重大 ，讲总数的话靠近3个亿 ，在本地之表的农夫工数量也有将近1.9-2亿 ，这个群体其实是没有市民化的 ，他们在身份上有很明确地认知不一样 ，既抑造了他们的消费意愿 ，也抑造了他们将来越发积极融入城市生涯、融入产业升级。
我们此刻有没有可能把社会本钱 ，还有公积金部门的资金 ，蕴含市场机构结合在一路之后 ，能够从处所当局节造的一些地价便宜的人才公寓、保险房起头 ，把它运营起来。运营起来之后 ，为这些公积金的缴纳者提供多档次的服务 ，除了以前的购房服务之表 ，若是不想购房或者没有能力购房 ，能够提供持久的住房保险和补助 ，纳入到公共服务的体下凤。
两者之间能够做一个测算 ，这两者服务是等价的 ，凭据幼我的贡献决定是购房还是享受租赁住房的服务。
总体来讲 ，具体的建议为：住房公积金造度鼎新扩大缴纳面 ，将矫捷就业人员(含农夫工)纳入公积金服务领域 ，社会本钱(公募REITs或是其他持久本钱)、公积金部门资金、市场机构结合收购、运营、新建处所保险性住房、人才公寓、租赁住房 ，从供给端发力 ，为公积金缴纳者提供多档次服务。
通过这种方式有几个利益：
第一 ，有利于农夫工真正融入城市 ，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等。这样能真正开释出来消费的意愿或者消费的能力。
第二 ，将有利于盘活处所当局存量资产 ，援手化解处所当局债务风险。大量资产自身运营效能并不高 ，并且背后对应好多债务 ，通过这种方式盘活之后 ，有没有可能形成市场化的机构把债务风险降下来。
第三 ，我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率 ，一方面增长职工和矫捷就业人员缴纳公积金积极性 ，另一方面公积金投资收益也能补充养老金的不及。
具体来分析：如果说以集体用地建设 ，租赁住房作为潜在标的物做测算 ，我们估测了一下 ，或许投资收益率 ，在不用杠杆的情况下 ，用市场本钱启动的情况下 ，或许达到8%、9%的样子。这种情况下 ，自身是有很大的益处 ，没有坏处。好比说对缴纳公积金人员来说 ，提高了公积金的收益 ，更愿意参与缴纳。同时的话 ，这部门投资收益也能够造成将来解决住房之后 ，缴纳了公积金解决住房之后 ，造成养老的第二赞助 ，跟企业年金联系在一路 ，通过这种方式是能够尝试的。
尤其是今年4月30日 ，中国证监会、国度发改委推出公募REITs的试点 ，将来慢慢把底层资产沿着这个方向 ，好比租赁住房等等做一些延展之后 ，它带来的空间是极度的坦荡。
我想从生态建设角度讲 ，市场潜力是极度之大的 ，由于讲到本钱、资金、资产量都极度大 ，找到比力好的买卖结构 ，把关键问题破解的思路结合在一路之后 ，将来中国REITs的发展空间非Ｌ沟 ，所以我对建议自身也愿意提出来 ，但愿各人一路会商、一路争鸣 ，将来形成卓有成效的实操 ，最终为整个中国经济的发展、为发展新格局的破题打开局面 ，感激各人！
刘俏 ，拉斯维加斯9888院长、金融学系教授、博士生导师 ，教育部长江学者特聘教授 ，国度天然科学基金卓越青年基金获得者 ，2017年《中国新闻周刊》“影响中国”年度经济学家。刘俏教授在公司金融、实证资产定价、市场微观结构与中国经济钻研等方面占有多多著述 ，其著述蕴含《我们酷爱的金融——沉塑我们这个时期的中国金融》、《从大到伟大2.0 —— 沉塑中国高质量发展的微观基础》等。
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