2021年7月 ，随着国度发展鼎新委颁布“958号文” ，保险性租赁住房纳入基础设施REITs试点领域。经过一年来监管部门与行业各方的积极推动 ，2022年8月31日 ，红土丽江安居REIT、中金乐山安居REIT、中原北京保险房REIT作为首批保险性租赁住房REITs试点项目正式上市 ，刊行规模总计37.97亿元 ，是中国公募REITs覆盖资产领域的进一步扩容。三单试点项目自被买卖所正式受理以来 ，持续受到市场亲昵关注 ，刊行环节网下和网上认购倍数均突破百倍 ，体现出市场对保租房REITs资产品类的高度认可。
中国经济进入新发展阶段 ，结构性问题的破题已成为实现高质量发展的关键点。若何实现共同富足 ，若何实现房地产行业顺利转型 ，以及若何进一步阐扬好本钱市场职能 ，是我国当前面对的三个结构性问题。这些问题互订交错、相互影响 ，加剧了鼎新的难度。破题的关键 ，在于找到这些问题的交汇点。保险性租赁住房REITs的推出 ，不仅仅是中国公募REITs试点的线性一连 ，更是站在三个沉大结构性问题的交汇点 ，直接回应推动实现共同富足、房地产行业向新发展模式转型、进一步阐扬好本钱市场职能等问题的沉大鼎新行动。
保险性租赁住房REITs是直接回应我国经济高质量发展三个结构性问题的沉大鼎新行动
第一 ，保险性租赁REITs是扩大内需 ，实现共同富足的政策选择。
我国收入不平等重要体此刻城乡二元结构上。2020年我国城镇居民可摆布收入是村落居民的2.56倍 ，在西部地域则达到了2.66倍。大量村落居民的可摆布收入极度低 ，财富性收入占比更低。要实现共同富足、实现包涵性增长 ，必必要缩幼城镇居民与村落居民的收入差距 ，这是中国经济高质量发展、可持续平衡发展所必要思虑的最大的问题。城乡二元结构形成的一个沉要原因是农业转移人丁的市民化水平极度低 ，他们的有效工作功夫、收入起源、发展机遇跟城市居民不一样 ，在享受公共服务方面也不合等。让农夫工、城市矫捷就业人员中的很大一部门真正转变为新市民 ，是解决中国城乡二元结构 ，缩幼城镇居民与村落居民可摆布收入差距的关键 ，也是一个可行的政策蹊径。
2035年实现社会主义现代化的中国 ，必要实现就业结构和产业结构的匹配。凭据北大拉斯维加斯9888思想力课题组的估测 ，将来十五年 ，超过20%的就业人丁 ，即1.5亿人丁 ，必要沉新配置到第二产业或服务业。在产业结构变迁和人丁流动的情况下 ，农业转移人丁城市化将带来大量的住房需要 ，尤其是住房租赁的需要。
保险性租赁住房REITs能够推动保险性租赁住房的规 ；妥ㄒ祷 ，针对分歧的新市民群体赐与分歧需要的供给 ，让农业转移人丁可能在城市住下来。当城市有了大量人丁的流入 ，其产业结构的优化水平、公共服务领域的投资效能都将会得到提升。从新市民角度看 ，农业转移人丁可能在城市住下来 ，他们的消费能力、对自身的人力本钱的投资也会有所提升 ，这是解决城镇居民和村落居民的收入分配不平等、财富不平等、发展机遇不平等问题的沉要蹊径。
第二 ，保险性租赁REITs有助于推动我国房地产行业向新发展模式转型。
自1998年房地产鼎新启动以来 ，我国房地产行衣氟经了20多年的高速发展阶段。近年来 ，房地产从增量阶段逐步进入存量和增量并沉的新阶段 ，以商品房开发为主题的“快周转”业务模式已难以为继 ，我国房地产行业正普遍面对着较大的战术转型压力。“持有型不动产”是国内房地产行业转型的沉要方向 ，而“保险性租赁住房」剽一具体资产类型为全行业安稳过渡提供了沉要的现实抓手。一方面 ，保险性租赁住房在我国正处于急剧发展阶段 ，将来一段时期存在较大投资建设需要 ；另一方面 ，保险性租赁住房在产品状态、治理模式等方面与传统住宅业务存在肯定的关联性 ，为房地产企业提供了合理可行的转型选择。
保险性租赁住房REITs作为权利型的成熟资产持有平台 ，可为保险性租赁住房企业提供有效的退出渠路 ，从而使企业在不累积负债的同时 ，形成项目开发和退出的关环 ，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式 ，提升租赁住房行业权利融资比例 ，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。
保险性租赁住房REITs的发展和壮大 ，有助于改善中国目前以幼我供给为主的市场结构 ，推进住房租赁市场向规 ；⒒够妥ㄒ祷⒄ ，通过向租客提供需要适配的租赁住房 ，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题 ；同时 ，通过提升租赁服务水平 ，不变租赁关系 ，规范租赁市场主体行为 ，保险租客权利 ，有利于解决租住品质差、租期不不变等问题。
第三 ，保险性租赁REITs是进一步阐扬好本钱市场职能 ，服务经济高质量发展的具体体现。
2020年底中央经济工作会议强调“高度器沉保险性租赁住房建设” ，“加快美满长租房政策” ，并确立为2021年经济工作八项沉点工作之一。2021年当局工作汇报中指出：“切实增长保险性租赁住房和共有产权住房供给” ，“尽最大抵力援手新市民、青年人等缓解住房难题”。十四五规划和2035年蓝图指标纲领明确提出 ，“加快造就和发展住房租赁市场 ，有效盘活存量住房资源 ，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
“十四五”期间 ，全国40个沉点城市打算新增650万套（间）保险性租赁住房 ，预计可援手1300万新市民、青年人等缓解住房难题。同时我们也看到 ，在原有的投融资模式下 ，保险性租赁住房行业在地皮成本、资金起源、运营治理效能等方面仍面对挑战 ，而REITs作为与沉资产行业天然匹配的创新产品 ，对于行业当前有关问题的解决拥有关键作用。
发展保险性租赁住房REITs ，是助力住房租赁市场“以存量带头增量”。“十四五”期间的保险性租赁住房建设工作艰巨 ，而资金筹措起源无疑是国度战术指标能否实现的一项沉要影响成分。通过刊行保险性租赁住房REITs盘活成熟的存量资产 ，并将回收资金用于新的项目建设 ，有助于构建保租房投资的良性循环 ，实现“以存量带头增量”。REITs作为本钱市场公开刊行的金融产品 ，投资门槛低 ，可最广领域、最大限度地利用社会资金 ，进一步加强社会本钱在保险性租赁住房领域的参加力度。
发展保险性租赁住房REITs ，是优化住房租赁企业现有融资方式的可行选择。当前来看 ，相比租赁住房企业直接IPO ，资产IPO（REITs）可能是更为适合的工具。REITs的价值主张在于持续的不变的租金现金流 ，成长性不是估值的关键。而股票市。ǔ龈袷茿股市。┑墓乐德呒脸沙ば浴⑶嵯纸鹆。因而 ，REITs的估值逻辑和租赁住房的贸易逻辑更为匹配 ，能够形成良性的市场激励。
三单保租房REITs试点项目获得了优良的示范效应
保险性租赁住房自纳入基础设施REITs试点领域以来 ，持续受到市场高度关注。这次三单试点项目成功上市 ，不仅在刊行阶段受到市场投资人的高度认可 ，更是在行业模式、造度建设、操作流程、估值定价等方面为保险性租赁住房行业以及保租房REITs的将来发展起到了优良的示范效应。
第一 ，买通“募投管退”循环 ，“以存量带头增量”成效显著。这次刊行上市的三单保租房REITs基金 ，计算刊行规模37.97亿元 ，扣除原始权利人战术配售、偿还存量告贷等金额后 ，累计净回收资金超过22亿元。同时 ，凭据《招募说明书》等公开文件披露 ，三只保租房REITs的原始权利人拟将净回收资金全数用于新的保险性租赁住房项目建设 ，共涉及至少8个项目 ，守旧估算计算总投资规模超过300亿元。
第二 ，美满造度建设 ，落实“房住不炒”行业发展定位。2022年5月27日 ，中国证监会办公厅、国度发展鼎新委办公厅结合颁布《关于规范做好保险性租赁住房试点刊行基础设施领域不动产投资信任基金（REITs)有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号）》 ，明确要求“提议人（原始权利人）该当为发展保险性租赁住房业务的独立法人主体 ，不得发展商品住宅和贸易地产开发业务”。在此基础上 ，沪深买卖所相继颁布了《公开召募基础设施证券投资基金（REITs）规定合用指引第4号——保险性租赁住房（试行）》 ，对原始权利人在资产、业务、财政、人员和机构等方面与商品住宅和贸易地产开发业务的有效隔离提出了进一步具体措施。
首批保险性租赁住房REITs项主张刊行主体（丽江市人才安居集团、乐山安居集团和北京保险房中心）均为区域内从事保险性租赁住房业务的专门公司 ，在这次试点过程中严格贯彻“专款专用、专门掌管”的理想 ，在司法职位、建设主体、资金使用等方面实现专门治理 ，同时加强信息披露工作 ，有效躲避了召募资金流入房地产市场的风险。
第三 ，针对刊行中的多样性问题 ，提出合理的解决规划。我国现有的保险性租赁住房大部门是在原有各类租赁住房存量资产的基础上 ，经过纳保认定法式转化形成的。因而 ，我国的保险性租赁住房行业在地皮权属类型、产品市场定位、经营治理模式、定价调整机造等方面出现较强的多样性和差距性 ，客观上这也提升了保险性租赁住房REITs产品的刊行复杂性。
首批保险性租赁住房REITs在各方面进行了有益的索求尝试：在地皮获得方式上 ，乐山安居项目在原有划拨地基础上 ，通过补缴地皮出让金将其转变为出让用地 ；在产品市场定位方面 ，寂仔针对基础民生保险的公租房 ，也有重要服务于新毕业大学生、青年人等“新市民”的人才房 ；在地理区位方面 ，首批保租房项目也散布于北京、丽江、乐山等多个沉点城市 ，各地在让渡限度、定价调整机造等方面的差距也在这次试点过程中得到了充分的钻研论证。
第四 ，阐扬本钱市场定价职能 ，初步构建保险性租赁住房估值系统。保险性租赁住房在我国发展功夫短 ，不足市场买卖 ，租金定价及调整机造尚在摸索优化过程中。因而 ，保险性租赁住房在刊行REITs时的估值定价问题始终是一个主题关注点。折现率若何确定、将来租金的增长水平若何预测、分歧区域的资产在定价上出现怎么的关系、本钱市场对于保租房REITs的风险收益偏好若何 ，这些关键问题在首批保租房REITs试点项主张推动过程中形成了好多对市场极度拥有参考借鉴意思的初步成就。
目前这三单保租房REITs中 ，折现率在分歧区位的分歧项目之间未形成显著差距 ，总体上处于6.0%-6.5%的取值领域 ，该折现率水平与现有可比城市级此外产业园区REITs产品较为相近。在租金增长率预测方面 ，三单试点项目普遍采取了“以市场化租金调整幅度为参考 ，两全保租房社会民生属性”的审慎预测方式 ，租金增长率的仿照如果情况相对于市场化水平越发守旧和善。就本钱市场角度而言 ，一方刻下期14单已上市项主张价值阐发为这次保租房REITs的定价提供了参考凭据 ，我们也等待看到三单保租房REITs上市后 ，借助于本钱市场的价值发现职能 ，可能为保险性租赁住房行业的投资建设提供更好的定价指引。
有关保险性租赁住房REITs将来发展的四点建议
保险性租赁住房REITs的优良社会经济效用已初步显露。为了越发有效地推动保险性租赁住房REITs持续扩容 ，助力我国保险性租赁住房行业加快发展 ，建议对以下方面做出优化：
第一 ，进一步激励多主体、多类型资产参加刊行保租房REITs产品。首批试点项目在原始权利人方面 ，重要集中于拥有处所当局性质的租赁住房运营企业 ，后续可进一步激励民营企业、房地产布景企业参加刊行保租房REITs产品。此表 ，对于出让地以表的其他地皮获取方式（划拨地、村集体用地等）相应的保险性租赁住房项目 ，也可进一步探求刊行REITs的可行性。激励各类市场主体参加保险性租赁住房REITs底层资产的运营 ，提高资产运营质量。
第二 ，在税务方面 ，本着税收中性的准则 ，针对性美满保险性租赁住房配套税收政策。随着今年1月份财政部、税务总局第3号布告的颁布 ，基础设施REITs在刊行沉组环节和存续运营环节的一些沉要问题已得到明确铺排。然而 ，在保险性租赁住房领域 ，对于我国现有住房保险系统中寂仔的一些税收政策能否普遍合用（如公租房有关税收优惠） ，实现纳保认定后是否会对于已享受的一些税收政策产生影响 ，仍必要税务部门赐与进一步明确领导。
第三 ，造订合理不变补助政策及租金调整机造 ，构建切合保险属性下的贸易逻辑 ，形成保险性租赁住房发展的长效机造。由于各地与保险性租赁住房有关的补助政策及租金调整机造存在较多差距 ，且现实执行情况与寂仔政策的贴合水平也不尽一样 ，因而在保租房REITs的估值定价方面 ，关于补助和将来租金增长的预测依然是一个普遍性难题。从行业整体越发通明化、专业化发展的角度启程 ，建议持续优化租金补助政策及租金调整机造 ，索求社会民生属性与REITs市场化逻辑的结合点 ，形成越发科学不变的长效发展机造。
第四 ，将住房公积金造度鼎新与租赁住房建设、保租房REITs发展结合起来 ，推动新型住房体造建设。一方面 ，住房公积金通过权利投资方式 ，与住房租赁企业、社会本钱等从供给端参加建设保险性租赁住房 ；另一方面 ，住房租赁企业重要为缴纳公积金的新市民、青年人、农业转移人丁等各类租户提供职住平衡、高性价比、多档次的住房产品 ，租户享受肯定的租金优惠。这种规划不仅有利于农业转移人丁真正融入城市 ，解除因“身份鉴别”形成的各类不平等景象 ，还能够有效扩大住房公积金的缴存面 ，提高住房公积金的投资收益 ，使公积金成为缴存人养老金的补充。此表 ，与租赁住房高低游配套有关的产业由此可能发展起来 ，社区建设将成为社会不变的支柱之一。
