近期 ，关于养老金的话题再次受到热议 ，那么 ，80后90后该买房养老还是攒点钱做其他投资呢？相信不少人会选择房地产。不外 ，此前中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清暗示：“过度依赖房地产、靠盲目投资投契房地产的居民和企业 ，最终城市发现不划算”。
“以房养老”到底靠不靠谱？拉斯维加斯9888副院长、北京大学国度金融钻研中心主任金李教授撰文指出 ，从长远角度来看 ，中国老苍生对于房地产投资的预期是存在误差的。
以下为具体概想：
最近 ，我和伴侣谈到了“以房养老」剽个话题。为什么屋子会成为此刻的主流养老方式？中国农耕时期是“养儿防老” ，现代社会儿子们似乎不太靠得住了 ，因而老苍生起头“以财富养老”。在养老财富中 ，往往只有一幼部门是金融资产 ，大部门都在屋子上 ，很多家庭的屋子还不止一套。事实上 ，屋子已经不仅是消费品 ，还是财富储值工具 ，老苍生感触“屋子越多 ，越有安全赣妆。
为什么屋子会成为贮存财富的重要伎俩呢？最重要原因是短缺优质的代替品。中国本钱市场发展相对较慢 ，投资渠路和投资品类的不足 ，导致居民手中大量财富只能以相对便宜的资金收益流向当局和企业。对于当局和企衣反说 ，便宜的资金成本的确有利于推动经济发展 ，不外客观上也减弱了人们投资于本钱市场的积极性。只管当前当局也在积极拓宽投资渠路 ，以及进行房地产去金消融 ，但要获得较大功效仍需时日。
在投资者看来 ，从前十几年 ，房地产投资提供了比绝大无数金融资产更高的风险收益性价比：险些不存在房价下行风险。房价根基只涨不跌 ，哪怕际遇严格调控临时出现着落 ，调控结束房价通常也会报仇性上涨。较高的风险收益性价比吸引了大量居民投资房地产。凭据有关统计数据 ，中产阶级70%以上的财富都在房地产上 ，尤其是新兴富足阶级已不再满足于银行存款的较低回报 ，几轮股灾下来对于股票市场也存在“被割韭菜”的不安 ，因而不论当局若何提醒 ，老苍生依然大量投资房地产。正所谓“人往高处走 ，水往低处流” ，本钱也总是往“收益率高、风险低”的方向走 ，这是本钱的天然属性。
房地产行业的正向作用
从供给侧角度看 ，居民部门对于房地产的大量投资在相当长一段功夫内都被以为是拉动中国经济增长的沉要工具。我国居民家庭均匀储蓄率超过40% ，内需相对不及 ；与此同时 ，从前依附出口的“表需模式”逐步难以为继。因而 ，以基建和房地产开发为代表的固定资产投资成为了经济增长的抓手。尤其在经济局势较为严格的今天 ，房地产在肯定水平上是“稳增长、保就业”的沉要伎俩 ，还不能齐全烧毁 ，这样也就限度了当局调控房地产行业的刻意。
中国城市化、工业化过程与房地产行业的发展同步。在中国其他行业发展还相对幽微时期 ，房地产行业为我国GDP和就业提供了壮大的初始动力 ，也着实推进了居民财富的急剧堆集。凭据有关调查数据推算 ，我国居民家庭财富规模的中位数在80万元（人民币）左右 ，其中重要是居民矜持的房地产。“有恒产者有恒心” ，财富的急剧堆集带来了社会不变 ，对于消费也有肯定的溢出效应。结合国表实际经验 ，当经济较好、资产价值上升的时辰 ，人们会感触自己更有钱了 ，消费欲望随之加强。此表 ，大量居民自觉自愿地将储蓄投资在房地产上 ，没有大规模无序投入到其它市场 ，也预防了流动性泛滥引发的物价和资产价值变动。综合来看 ，我国房地产行业的发展有着很大的正面作用：它既是经济发展的不变器 ，又是居民幸福感的沉要衡量指标 ，还是宽松钱币环境下贱动性的沉要蓄水池。
对于当局而言 ，通过调控房地产来调控经济是一个容易使用、相对低级的调控伎俩。在造作业等行业大多面对产能过剩的情况下 ，将屋子卖给坚信“屋子是财富储值工具”的老苍生 ，天然是功德一桩。老苍生不仅不会抱怨 ，还会获得更大的安全感。然而 ，持久过量使用这种伎俩会带来负面效应 ，其底子原因是个别层面感触到的财富堆集和全社会层面的财富堆集存在底子区别。
“以房养老”中的悖论
什么是财富？财富是今天不使用、贮存起来留待将来使用的采办力。房地产、金银玉帛、古董字画或者股票、债券等金融资产 ，都是财富的具体贮存工具。这些资产之所以有价值 ，是由于它们在将来能够被转换为消费能力 ，好比把屋子卖了拿到现金 ，而后再用现金来采办必要的商品或服务。
投资性房地产（指那些不以自住为主张的房地产投资）最终有几多采办力？换句话说 ，在将来某一个特按时点 ，好比五年或十年后 ，这些采办力被开释出来 ，可能互换到几多有效的商品或者服务？从全社会角度看 ，这要取决于那个时点上的潜在GDP ，也就是全社会可能提供的全数商品或者服务。潜在GDP会随着功夫有序、缓慢地上升。从前若干年 ，我国居民堆集房地产的速度远高于GDP增速。这既来自于居民部门对于房地产的大量增持 ，也来自于房价自身的急剧上涨——部门地域房价上涨速度甚至超过M2增速。
从个别层面看 ，我们来如果这样一种情况：若是一个居民家庭贮存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中 ，筹算家庭成员退休后以此来采办养老服务 ，那么三十年以来这个居民家庭将会持有几多房产？若如果政策不做大的调整 ，物价不变或者以下所有推算均以2019年价值计 ，居民持有的房产以均匀每年7%的速度增长（从前十多年现实增速远高于此） ，大体每十年会翻一番。每个家庭的财富此刻是80万元左右 ，若是十年翻一番 ，那么三十年以来这个数字会翻三番 ，也就是造成了640（80*8）万元。
若是每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步开释出来 ，即在市场上卖掉 ，那么会出现什么情况？很可能出现严沉的供需不平衡。那时辰 ，每年可能都有几千万人步入养老阶段 ，大量的屋子被开释出来。值妥贴心的是 ，这些屋子还都是二手房。若是房地产依然是我们国度一个沉要的经济支柱产业 ，那么三十年后另表还会有大量一手房被出产出来。市场中还存在那么多房地产需要吗？
若是每年几千万人仅拿出他们屋子的10%来互换一些养老院床位和护理服务 ，好比一共必要2000万张养老床位、1000万个护理服务人员的服务以及相应的药品、食品 ，但是全社会商品和服务的增长速度没有投资性房地产那么快 ，即便把全社会所有的商品和服务都拿出来也不够 ，怎么办？价高者得！一些紧迫必要这些商品和服务的家庭愿意用更高的价值采办。最终 ，“屋子”的现实采办力打折。当然 ，一个更坏的解决法子是用蛮力 ，通过各类行政伎俩限购 ，好比配额或者摇号。
总之 ，无论若何调控房价 ，当房地产最终被拿来兑换商品和服务时 ，很可能出现商品和服务在整个社会层面严沉供不应求的情况。原来的以房养老就很可能造成一个严沉注水的打算：以为卖一套屋子就能够在养老院住十年的人 ，发现此刻卖一套不够 ，得卖两套 ，甚至三套、五套……若是预期产生这种情况 ，你该怎么办？
你的第一个反映也许是“那就今天起头多存点呗！”。多存一倍的钱 ，多买一倍的房 ，能解决问题吗？若是各人都这么想 ，其实不解决任何问题。三十年后 ，当你信念满满地拿出比原来多一倍的房地产来互换养老服务时 ，发现各人也都是同样的设法 ，都拿出了多一倍的房地产……若是社会总的商品和服务产出没有扭转 ，我们还是进入了同样的困境：没有那么多的社会总产出来支持各人的总需要 ，房地产兑换养老服务的“采办力”又降落了一半。
三十年后 ，固然你占有了一个个看得见摸得着的屋子 ，但是现实上屋子除了在居住属性上不会贬值表 ，在互换将来所需的其他社会商品和服务的能力上可能会大大缩水。其原因是整个社会提供的商品和服务与总需要不匹配 ，满足不了需要。比起住一千平方米的屋子 ，三十年后你更必要的是养老院的床位和护理。
其实 ，这是一个严沉的悖论。当居民家庭贮存在投资性房地产中的财富形成对商品和服务采办力的时辰 ，在社会总商品和服务产出给定不变时（供给侧不变） ，这种财富的社会总采办力是有上限的。若是我们不能通过供给侧鼎新 ，真正提高将来社会中屋子之表的商品和服务总产出 ，那么通过增长居民家庭在房地产上的投资来提升今后的养老水平 ，就是缘木求鱼。这一点与经济学中的储蓄悖论类似。当你把今天的消费挤压一部门造成明天的消费 ，对个别家庭来说可能是福利的提升。然而当所有人都这么做的时辰 ，了局将是今天社会总消费不及 ，由此带来今天社会总产能降落 ，以及将来社会总产能降落。十年后 ，当你必要提取储蓄用于消费的时辰 ，发现商品和服务供不应求 ，价值越来越贵。
如今 ，各人对房地产已经达到了热捧甚至是崇拜的田地 ，但愿通过投资房地产解决将来的养老问题 ，以及实现财富的持久贮存甚至是代际传承。通过以上分析发现 ，这很可能是一个空想：房地产现实贮存财富的能力 ，五年十年可能没问题 ，不外二三十年后可能有很大的问题。
不要抱有过高预期
固然很难指望房地产成为财富的中持久贮存工具 ，但是今天 ，我们依然在把大量有效资源转换为钢筋水泥 ，造成一套套屋子。这似乎是一个怪诞的现代炼金术 ，只不外一个个“金元宝”不是用金子做的 ，而是用钢筋水泥。我们以为这些“元宝”三十年后能够用来支持养老 ，甚至能够传承给子孙后世 ，但是这些钢筋水泥做的“元宝”经不起放 ，放不了三十年 ，更不要说两三代人以来。房地产的持久价值、互换商品和服务的能力以及财富贮存能力 ，要比我们以为的有限得多。投资房地产自身 ，从个别家庭角度来看 ，可能是财富贮存、将来养老的有效伎俩 ，但是从整个社会层面来看 ，若是所有家庭都这么做 ，则是一件糟糕的事件。
也许你投资房地产的主张不是为了贮存财富、不是为了养老 ，而是由于就喜欢网络各类房地产 ，把它当做一种爱好 ，东北买一套 ，海南买一套 ，新疆再买一套。只有主张不是为了三十年后把它置换出来造成养老服务 ，或者你复苏地知路三十年后屋子卖不出很高的价值 ，这样做就没有任何问题。就好比你今天买了好多辆奔腾车或者好多架个人飞机 ，或许不会预期三十年后它们会升值 ，为什么呢？由于它们不稀缺 ，到时辰没有人会高价接盘。房地产也是同样的路理 ，三十年后 ，遍地都是屋子 ，谁会高价接盘呢？最可怕的是我们抱有谬误预期 ，以为今天很值钱的屋子 ，三十年以来会更值钱 ，“击鼓传花”能够一向传下去。
此表 ，部门人对于房地产价值会持续上涨的判断是基于改善型的“居住刚需”。好比 ，一个北京三口之家目前的居住面积是60平米 ，为了改善居住前提 ，拿出600万元增长60平米（假定每平米房价在10万元左右） ，这看上去是极度典型的改善型居住刚需５ ，如果当局为了不变市场 ，今天颁发将房价冻结在每平米10万元 ，这个三口之家还会佑装居住刚需”吗？即便有刚需 ，也会想想成本：再采办60平米屋子必要600万元 ，若是有这600万 ，与其投资改善居住前提 ，不如把这600万元用于采解决财富品 ，每年按5%的投资回报率算 ，一年至少会增长30万元收入。北京人均月工资还不到一万元。对于一个通常家庭来说 ，还有好多其他亟待解决的改善性要求 ，相比之下 ，“住得更宽敞一点」劓的有那么沉要和紧迫吗？由此分析看来 ，一旦房地产没有了将来上涨的投资价值 ，持有房地产的机遇成本就凸显出来了。从这个角度看 ，原来以为的“居住刚需” ，其实投资者潜意识里都有投资的思考 ，在某种水平上也是一种“投资刚需”。
成熟市场青睐实体投资
若是房地产投资不及以支持将来养老和持久财富储值需要 ，那么有什么更靠谱的方式吗？近代工业革命以来 ，西方社会慢慢形成了一个持久财富储值系统 ，重要方式是投资实体经济。今天 ，美国高净值家庭（净资产超过100万美金的家庭）能够大体分为三类 ，别离是入门级的高净值人群、中等高净值人群和超高净值人群。无论哪一类别 ，他们都不会把多于20%的财富放在房地产上 ，蕴含自住和投资性房地产。相比之下 ，中国中产阶级把近70%的财富都放在了房地产上。
美国高净值人群在持有什么资产呢？比沉最大的是对工商企业的投资 ，占到70%左右 ；痪浠八 ，美国富足人丁的财富顶层设计以金融属性的财富为主 ，占比在70%左右 ，房地产占比在20%以内 ；而中国与此相反 ，富足人丁的金融财富在20%以内 ，房地产占比达到70%左右。
当然 ，这一比力不齐全科学 ，终于中国的中产阶级分歧于美国的高净值家庭。美国超高净值人群处于金字塔的塔尖 ，他们多数占有自己的企业。但是即便是美国入门级高净值人群 ，没有自己的企业 ，也同样大量持有金融资产 ，只不外是别人企业的股权或债权 ，也就是对于房地产以表的其他工商企业的投资。用我们今天国内的说法 ，就是对实体经济的投资。
美国富报答什么不大量持有房地产 ，与中国情况有什么区别？在美国投资者看来 ，房地产作为一种投资标的 ，所能提供的将来风险收益性价比并不显著高于其他投资标的 ，金融资产已经提供了足够有吸引力的风险收益性价比。中国本钱市场的发展还处于早期 ，金融属性的财富储值工具还没有很好地发展起来 ，中国居民家庭因而“被迫”依赖于房地产这一存在持久隐患的财富储值工具 ，切实是可悲的事件。它的背后是中国金融市场的相对欠蓬勃。
相比之下 ，美国本钱市场提供了足够多的优良资产选择 ，不论是公开市场的股票、债券投资 ，还是对未公开上市企业进行的私募股权、风险投资 ，以及其他另类投资 ，都为投资者提供了足够丰富不变的回报 ，让各人不感触这些金融属性的投资标的是“坑”是“雷” ，也不必要通过投资“看得见摸得着”的房地产来获得安全感。事实上 ，早年文的分析中能够看出 ，这种安全感是虚幻的：持久来看 ，现实采办力的缩水让房地产难以实现财富的保值增值。
对实体经济的投资 ，在整个社会层面上会带来什么了局呢？带来的是整个社会总出产潜力的不休提升 ，用经济学术语表述就是提升了潜在GDP。成熟市场国度GDP上升的背后动力之一 ，就是大量民间本钱不休投入到实体经济中 ，而不是从实体经济中抽离出来 ，进入到房地产等虚构经济领域。对于实体经济的再投资 ，是在真正增长潜在GDP ，真正增长社会商品和服务的持久总产出。
对此 ，你可能会有这样的疑难：“拉斯维加斯9888房地产投资不是也在增长GDP吗”？是的 ，老苍生“心甘情愿”地把劳累结余的储蓄投资在屋子上 ，重大的需要导致新的屋子一幢又一幢地建起来 ，这也会推高GDPＭ锵У氖 ，三十年后 ，这些房地产只能提供“居住」剽一使用价值 ，很难通过互换来实现足够的采办力。从全社会层面看 ，我们把正本能够投在工商企业出格是高端造作业和服务业的资源挪用了 ，把这些资源造成炼筋水泥、建成了屋子 ，进而让空荡荡的屋子遍地都是。与此形成反差的是 ，各人真正必要的养老医疗、缓解病痛耽搁寿命的科学钻延注生物造药技术、云推算、人为智能等没有被充分投资 ，而它们才是我国持久必要的经济潜力。
因而 ，我们该当大力发展本钱市场 ，加快供给一些可能直接对接到实体经济的投资渠路。好比 ，芯片或操作系统等持久的、高科技的项目必要的资金体量大、周期长 ，我们若是能提供母基金类的产品供各人采办 ，一方面能够疏导老苍生将此刻的空余本钱投资到实体经济中去 ，另一方面也能削减个别投资失败的概率 ，分摊风险 ，在将来20、30年后获得合理收益 ，用于满足养老等现实需要。
金李 ，拉斯维加斯9888金融学系教授、副院长 ，兼任北京大学国度金融钻研中心主任 ，北京大学治理案例钻研中心主任。第十三届全国政协委员、九三学社第十四届中央委员会常委。金李教授也是全球公司治理同盟的董事和科学委员会成员。曾在哈佛大学和牛津大学从教10余年 ，是英国当局“卓越人才”殊荣的获得者。他的钻研专长在于新兴市场金融领域 ，讲授企业财政、公司治理、本钱市场等有关课程。
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