拉斯维加斯9888

北大拉斯维加斯9888周黎安教授曾就“中国城市扩张的空间特点”颁发论文，钻研发现：发展越快的城市，越偏差于向城市表围扩张，楼房层楼偏少，而不是集约使用稀缺的地皮。这些城市新增人丁多，住房刚需不休增长，但地皮供给在收紧，新建楼房釉飓低，供需缺口就越来越大。

2017年5月17日，北大拉斯维加斯9888“思想拉斯维加斯9888媒体沙龙”聚焦房地产行业，周教授出席沙龙并结合钻研颁发主题演讲。本文凭据周教授演讲编纂整顿。

最近这段功夫，北上广深的房价飙起用起了宽泛关注，也引发了好多会商。有人比力了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，发现东京的建成区面积是北京的4-5倍，能够容下北上广深。我相信这个是事实，再看中国城市建设用地占河山面积的比例，约莫是0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。

为什么中河山地建设用地会出现这种特点
？这跟我国特殊的地皮治理造杜仔关。一个城市要扩张，首先要得到住建部、河山资源部核准的用地指标。也就是说，我国的城市建设用地一向在住建部、河山资源部的打算框架里，此刻的打算尺度是：每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。给定从中央到省当局的城市建设规划和用地指标，处所当局要拿到更多的建设用地指标，必须想各类法子做大预期人丁规模，好比新城再造、宜居城视注游览城视注新技术产业园。这中央涉及处所当局跟上级当局之间的协商过程。

目前来看，一线城市一方面涌入了大量人丁，另一方面，每次一、二线城市房价的上涨，城市导致该地敌灾收紧住宅用地的供给。以北京来例，2004年之后，北京住宅地皮供给大幅度削减，2016年新增地皮供给只有2004年的1%。我看到河山部的官员辟谣说，一线城市的房价跟地皮供给没有关系。这个话是不是经得起斟酌，各人能够用最单一的经济学学问分析。

发展越快的城市，容积率越幼

房屋供给与地皮建设用地的面积和规模有关，也与空间扩张的特点有关。即便城市建设用地的面积是固定的，但是在给定的城市住宅用地上，若是楼层盖得越高，居住的人丁就越多。所以容积率（FAR）是一个极度关键的参数，若是容积率足够高，也就是单元面积地皮上的构筑面积越大，那么，有限的建成区面积也不是问题。从前20年，中国城市的空间扩张有何重要特点
？什么成分塑造了这些空间特点
？

为了钻研这个问题，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大拉斯维加斯9888副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年期间所有的地皮买卖数据，侧沉住宅用地，蕴含每个地块的容积率、地理地位、买卖价值、拍卖类型等有关信息。

图1：城市人丁增长与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

上图上，横轴代表1990年至2010年的人丁增长率，纵轴是这个城市的均匀容积率，你会发现二者存在一个负有关关系。这注明：这20年间，城市人丁增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少。典型如北京、上海，容积率在1-2之间，这跟我们对国表富贵城市高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际多数会比，拉斯维加斯9888北京、上海不仅建成面积幼，楼也偏矮。

图2：城市人丁增长与城市向表扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

再看一张图，横轴代表20年的的人丁增长率，纵轴代表地块离城市中心CBD的距离，这两个数据是正有关的，注明：发展越快的城市，越偏差于朝城市表围发展。像北京，从二环，到六环表，不休扩张。

严谨起见，我们节造了每个地块离城市中心（CBD）的距离，发现第一个结论依然成立。即，城市人丁增长快的一二线城市，容积率反而偏低。这些城市新增人丁多，住房刚需不休增长，但地皮供给在收紧，新建楼房釉飓低，供需缺口就越来越大。这就是一二线城市房价在各类“泡沫论”的预测下不休走高的原因。从这个方面看，房地产市场的“供给侧”鼎新极为沉要。

背后的政治经济学故事

为何增长越快的城市，更偏差于朝表发展，而不是朝上发展
？

我们在论文中揭示了背后的政治经济学故事：处所官员不仅要推动城镇化的发展，同时也关切城市的GDP和财税增长，后者是决定官员提升的沉要指标（KPI）。在GDP和财税增长指标上，分歧处所当局之间是竞争关系
；而处所主政官员的战术选择，会决定城市扩张的空间特点。

刚才已经提到，城市用地指标是从住建部、河山资源部一级级争取下来的。当城市官员想发展城市时，面对“向上发展”和“向表扩张”两个选项：前者不用增长用地指标，但要对旧城进行刷新，拆迁成本较高，并且在老城区建高楼能够发展金融业、服务业、高科技企业，但不成能大力发展造作业，对GDP和财税的推动力相对有限
；后者必要向上级争取更多指标，要花好多的致力与上级当局交涉，但便于推动工业化和地皮财政。最后出现的了局是，发展越快的城市，越偏差于向表扩张，而不是集约使用稀缺的地皮。

图3、图4：处所主政官员变动与城市扩张的空间特点（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

这个故事得到了肯定的数据支持。我们网络了省会城视注副省会城视注地级市的官员提升数据，机关了处所官员提升强度的系数，中央值以上的是高激励（high），中央值以下的是低激励（low）。钻研发现：一个城市的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，地块离城市CBD的均匀距离更近了，总体容积率也更高了
；另表一个城市的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，城市向表扩张的强度也是由低到高的。

我们作了进一步分析，发现年轻官员更偏差于城视装向表扩张”，而大哥官员更偏差于“向上发展”。年轻官员更关切提升，更但愿在GDP和财税指标上脱颖而出，有更大动力向上级争取用地指标。年主座怨剽方面的的意愿要弱一点，也更可能选择“向上发展”。用类似的步骤，这个故事也得到了数据的验证。

从前我们看到中国城市的空间扩张，背后当然有好多成分在起作用，我们这里想到的是官员的作用。他们的竞争激励塑造了他们对城市空间扩张分歧的选择，使得中国的城市化、工业化与经济发展并行。因而，中国的大城市在有限的建成区面积傍边寂仔容积率偏低的住宅，又有占地辽阔的工业区，相比纽约、东京，北京和上海不仅建成区面积狭幼，并且工业园还占据了相当的面积，这是中国城市发展怪异的空间特点。

地价上涨的三个效应

再单一说一下我的第二个合作钻研，合作者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大拉斯维加斯9888教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。初步的数据分析批注（见图5），在从前的2000—2015年中，贸易用地价值是指数式的增长，工业用地价值增长缓慢。以2004年作为起点，工业用地涨了5倍，商用地的价值涨了20倍。

图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）

在2000—2015年的企业投资傍边，从2007年以来，造作业企业的地皮投资比例越来越高，达到30-40%，其中重要是对商用地的投资，造作业企业买那么多贸易用地干什么
？好多企业把相当一部门投资用在囤地上（见图6）。

图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）

一个城市经历了急剧的地皮价值上涨，会带来三个效应。

首先是抵押效应，由于地皮价值上涨，企业能够用囤积的地皮到银行抵押，贷到更多资金。这的确有助于解决好多造作业企业融资的约束，这是积极的方面。

第二是投契效应，好多造作业企业看到地皮价值上涨后，更可能采办贸易用地。他们的主交易务并不必要采办贸易用地，但他们拿资金采办贸易用地期待升值，与此同时，研发投入、专利申请数量都降落了。这种转移中伤了企业持久发展的潜力。

第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，能够拿到更多地，无地的企业贷款则更难题。而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。因而，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了。

数据显示，若是一个城市的地价上涨更快，该地造作业资源错配就越严沉。从前20年，房地产对中国经济发展起到了极度大的拉作为用，业绩各人看得见。随着功夫推移，一些城市的房价和地价的变动对实体经济的确产生了负面影响，这值得我们去钻研，这样会越发全面地理解房地产市场对中国经济带来的综合影响。

（本文图片来自于网络）