拉斯维加斯9888

去年中央经济工作会议提出“要把复原和扩大消费摆在优先地位”，“着力解除造约居民消费的不利成分”。拉斯维加斯9888金融学系教授、副院长张峥以为，从前三年，全国总体房价出现出肯定水平的着落，形成了居民财富受损的感知，肯定水平上抑造了居民消费。

他指出，不应忽视因住房资产大局上缩水对于居民消费支出的抑造作用，也就是所谓的财富效应，稳房价对于复原信念，推进消费有沉要作用。

近日，在拉斯维加斯9888、北京大学经济政策钻研所共同进行的“2023北大拉斯维加斯9888两会后经济局势和政策分析会”上，张峥教授萦绕住房资产的规模，房价增长和消费增长的关系，若何稳房价以及房地产新发展模式转型等方面发展了具体论述。

全国商品房资产规模有多大？

“把复原消费、扩大消费放在优先的地位”，“着力解除造约居民消费的不利成分”，这是去年中央经济工作会议和今年两会提出的工作沉点。那么，若何推动有关工作？张峥以为，住房是居民最重要的资产类型，因而，房价变动若何影响消费变动，是关注和探求的一个方向。

住房资产在中国度庭总资产的占迸仔多大？中国人民银行的调查统计显示，占比靠近60%。我们知路，住房资产依照性质来分，能够分为四类，蕴含商品住房，自建房（蕴含幼产权房），公有住宅和公寓住宅。

商品住宅的资产规模有多大？凭据有关机构的数据，张峥教授所参与的课题组做出测算：2022年底，全国存量商品住房面积约为187亿平方米，依照2022年的房价，总价值或许为400万亿人民币。从前三年，全国总体房价出现出肯定水平的着落，以全国样本城市二手房买卖价值估算，跌幅约莫为20%。依照2019岁暮住房存量的面积来推算，全国商品住房价值账面损失近70万亿。

房价和消费有着怎么的关系？

住房资产缩水对消费增长有什么影响？张峥指出，首先要领略底层逻辑沉的两个效应，一个是挤出效应，还有一个是财富效应。

若何理解“挤出效应”？张峥分析，房价上涨的情况下，该效应既蕴含采办住房而致力储蓄导致对消费的挤出，也蕴含采办住房后因偿还住房贷款对消费形成的持久挤出
；房价着落的情况下，则正好相反，这也是我们常说的“房奴效应”。所以，“挤出效应”阐发为房价变动和消费变动是负有关。

此表，两者间还有一个“财富效应”，正好跟“挤出效应”相反，指的是房价上涨带来资产价值（财富）的上升，一方面，财富增值的感知会影响边际消费偏差，进而拉动消费
；另一方面，住房资产能够作为抵押品，资产增值会增长融资能力，滑润因收入不及对消费的影响，因而对推进短期消费有积极作用。所以，“财富效应”阐发为房价变动和消费变动是正有关。

张峥教授的课题组利用2019至2022年的数据做了一些实证分析。钻研发现，在横截面层面，房价增长和消费增长之间的关系在2021年有所变动，2019年和2020年表象为负有关，到2021年出现转变，造成正有关，也就是说，2020年之前出现出的是“挤出效应”而2021年却出现出“财富效应”。

这个实证景象转变背后的原因是什么？张峥分析，一方面是收入变动的影响，疫情和经济下行，影响了收入增长，从而对消费增长有抑造作用
；另一方面，叠加了住房资产缩水所产生的财富效应。为什么2021年才显露出来？张峥诠释说，2020年，各人以为疫情是个短期景象，很快就会复原
；而到了2021年，就形成了资产损失的沉持久预期。也就是说，房价着落预期的形成，带来了财富损失的真实感知。我们看到，2023年确当局工作汇报提出要“稳地价、稳房价、稳预期”，应关注稳房价对于复原信念，推进消费的积极作用。

两全稳房价与推动房地产新发展模式，有哪些政策建议？

近期，房地产市场有肯定的建复，张峥以为，这注明前期的政策有肯定的成效。说到稳房价，张峥指出，短期来讲，稳房价的关键依然在于稳预期。同时，还要关注房地产行业向新发展模式转型。那么，什么是房地产新发展模式？张峥以为有四个方面的阐发：第一、房地产从“增量时期”走向“存量和增量并沉”的时期
；第二、房地产的业务模式从“快周转”转变为“慢周转”
；第三、房地产从器沉开发销售转为器沉资产运营
；第四，房地产从混合经营专向专业化、精密化经营。

若何在稳预期、稳房价的同时，两全房地产向新发展模式的转型？张峥给出具体建议：一是加强住房保险系统建设，支持刚性和改善性住房需要，解决好新市民、青年人等的住房问题
；二是设立索求公积金造度鼎新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的鼎新。

张峥出格指出，在“租购并举”的住房造度下，租赁住房是房地产新发展模式的一个很沉要的领域。索求公积金造度鼎新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的鼎新，由住房公积金作为疏导资金并吸引社会本钱，组建租赁住房基金，收购房企多年来累积的存量资产，将其改建为租赁住房，为市场增长租房供给，该规划拥有稳房价、稳预期的作用，助力房企缓解流动性压力，也能够阐扬公募REITs的作用，将公募REITs作为前期改建开发退出的渠路，吸引更多的社会资金纳入这个别系，这样也有利于推动房地产新发展模式的形成。

张峥，拉斯维加斯9888金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融钻研中心副主任，北大拉斯维加斯9888中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大拉斯维加斯9888REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。